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Avalúos y Aproximación al Avalúo

Por qué es importante un avalúo al vender su propiedad ?

Para valorar su propiedad y determinar un precio justo y razonable de acuerdo al mercado es necesario hacer un avalúo. No basta con el consejo popular de "ver en cuanto está vendiendo el vecino". En primer lugar sería importante saber en cuánto se vendió una propiedad similar - recalquemos, cuando ya fue vendida - pues el precio a que se pone a la venta una propiedad no es necesariamente un indicador real del valor en la zona. Por otro lado, la valoración del lote sí puede partir del precio en el mercado ( también entran otras variables como forma, frente, topografía, etc...) pero sobre todo al hablar ya de construcción cada casa o edificio tiene sus particularidades, partiendo de la más básica, la fecha de construcción y llegando a otras variables sumamente complejas que justifican un estudio ingenieril ( estructura , acabados, tipología constructiva ).

Avalúo Técnico

Contamos con expertos ingenieros que harán un avalúo objetivo y detallado de su propiedad, tanto para ponerla a la venta como para analizar una oferta. El avalúo propiamente dicho, detallado y completo, que incluye una visita de campo. Se hace por 65,000 colones para propiedades con una sola edificación de menos de 150 metros cuadrados.
Para otras propiedades se hace por 80,000 colones . Esto en la Gran  Área Metropolitana. Fuera del G.A.M. cotizamos dependiendo del lugar.

Si requiere este servicio contáctenos acá y envíenos detalles

Avalúos Realizados

Algunos de nuestros aval?os realizados,realizamos aproximadamente 50 al a?o, vamos a incluir poco a poco, ejemplos que puden resultar interesantes

Aval 1. : Edificio Comercial en San Pedro
Aval 2. : Hotel y reserva en el Pac?fico

Aval 3. : Finca con instalaciones en Puerto Soley

Aproximación de Avalúo

Enviando usted toda la información solicitada en nuestro formulario de aproximación de avalúo TM y fotografías de la propiedad se hará una aproximación al avalúo, que le dará una idea de la valoración de su propiedad, aunque sin la exactitud lograda en una visita de campo. Este servicio se hace por 30,000 colones.
Si requiere este servicio llene nuestro formulario de aproximación de avalúo TM

Informaci?n T?cnica

Para los interesados en el fundamento técnico del método utilizado para la depreciación ( Ross-Heidecke ) : Encuentre acá más información

Ejemplo de un avalúo

Abajo encontrará un ejemplo teórico de uno de nuestros avalúos

 

Ejemplo Te?rico

 

Aval?o de una casa de habitaci?n

 

 

 

 

 

 

??? Ing. Gilberth Guti?rrez

?????????????????????

 

?? A abril de 2005

 

 

 


 

 

Tabla de Contenidos

 

1.????? Introducci?n..................................................... 3

2.????? Aval?o : casa de habitaci?n.............................. 4

2.1.????? Datos del Propietario........................................... 4

2.2.????? Informaci?n Registral y Catastral................... 4

2.3.????? Caracter?sticas de la Zona.................................. 4

2.3.1.???? Descripci?n........................................................... 4

2.3.2.???? Servicios................................................................ 5

2.3.3.???? Vialidad................................................................... 5

2.3.4.???? Obras Anexas......................................................... 5

2.3.5.???? Otras Facilidades................................................ 5

2.4.????? Caracter?sticas del Terreno.............................. 6

2.4.1.???? Descripci?n........................................................... 6

2.5.????? Observaciones........................................................ 6

2.6.????? Valoraci?n del Terreno....................................... 6

2.7.????? Valoraci?n de la Construcci?n.......................... 7

2.7.1.???? Descripci?n........................................................... 7

2.7.2.???? An?lisis de Costos............................................... 7

2.8.????? Valoraci?n Final de la Casa de Habitaci?n....... 7

3.????? Responsable.............................................................. 7

4.????? ANEXO I : Ubicaci?n............................................. 8

5.????? ANEXO II : Croquis de Construcci?n................. 9

6.????? ANEXO III : Detalles del Aval?o....................... 10

7.????? ANEXO IV : Fotograf?as.................................... 12

8.????? ANEXO V : Documentos legales....................... 13

 

 

1.   Introducci?n

 

El siguiente trabajo es un aval?o de una propiedad utilizando todas las t?cnicas ingenieriles y estad?sticas.

 

El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximaci?n al costo real de la propiedad.

 

Incluye informaci?n tambien del estado legal del inmueble.

 

 

 


 

2.   Aval?o : casa de habitaci?n

 

2.1.  Datos del Propietario

 

?        Nombre??????????????????????????????????? :?????????? Juanito Perez

?        C?dula ??????????????????????? :?????????? 9-9999-9999

?        Causal del aval?o ?? :?????????? Te?rico

 

2.2.  Informaci?n Registral y Catastral

 

?        N?mero de finca?????? :?????????? 999999

?        Naturaleza ???????????????? :?????????? Habitaci?n, permitido uso comercial seg?n estudio de uso de suelo??????????????????????????????????

?        N?mero de plano????? :?????????? 9999999

?        Localizaci?n??? ?????????? :?????????? Provincia de Alajuela (01), cant?n central (01),distrito Primero.

?        Lindantes???????????????????? :?????????? Norte : Uno

Sur????? : otro

Este??? : Calle p?blica

Oeste??????????? : otro

?        Anotaciones y Grav?menes:??????? No hay, verificar con Notario P?blico

 

2.3.  Caracter?sticas de la Zona

 

2.3.1.     Descripci?n

 

Ubicado en c?ntrica zona de Alajuela, mixta habitacional y comercial.? Altamente poblada en un barrio de clase media.? Construcciones de casas de caracter?sticas similares en edad y caracter?sticas.? Hay un bar en la esquina Sur, al momento del aval?o denominado ?Bar bar? , lo que ocasiona alg?n nivel de contaminaci?n (ruido y basura) sobre todo por las noches.? Vale entonces considerar el uso de la casa con fines comerciales, sean oficinas o comercios peque?os.


 

2.3.2.     Servicios

 

Todos los servicios disponibles : agua potable, alcantarillado, sistema el?ctrico y telef?nico, alumbrado p?blico, transporte colectivo, calles, aceras, cord?n y ca?o.

Los servicios municipales tambi?n se tienen, recolecci?n de basura y limpieza de ca?os.

2.3.3.     Vialidad

 

Son de las principales calles y avenidas de la ciudad.

 

2.3.4.     Obras Anexas

 

Cable e Internet 2 v?as.

 

2.3.5.     Otras Facilidades

 

Cerca de bancos, comercios, escuelas, colegios. Por ejemplo est? a 2 km del Mall Internacional Alajuela. A 500 metros del centro de la ciudad que es su n?cleo comercial. A 300 metros est? la Escuela Miguel Obreg?n.? A 500 metros el Colegio El Carmen. A 1.5 Kmts est? el Hospital de Alajuela. A 400 metros de la Iglesia Catedral de Alajuela y Casa de la Cultura.


 

2.4.  Caracter?sticas del Terreno

 

2.4.1.     Descripci?n

 

Ubicado en c?ntrica zona de Alajuela, tiene el problema de un frente muy angosto.

 

?        ?rea????????????????????????????????????????? :Seg?n el plano ??????????????? : 46.86 m2 .

?Seg?n Registro P?blico : 55.26 m2.

?        Frente?????????????????????????????????????? :?????????? ? 3.47 metros.

?        Fondo?????????????????????????????????????? :?????????? 13.44 metros.

?        Uso de suelo??????????????????????????? :?????????? Habitacional y comercial.

?        Forma?????????????????????????????????????? : ????????? Rectangular.

?        Situaci?n???????????????????????????????? :?????????? Medianero.

?        Relaci?n frente-fondo???????? :?????????? 1:4

?        Topograf?a????????????????????????????? :?????????? Plano

?        Nivel respecto a la acera?? :?????????? 62 cmts

?

 

2.5.  Observaciones

 

Resumiendo las particularidades m?s importantes del terreno, tenemos su escaso frente y tama?o en general. Esta se considera en la valoraci?n t?cnica del terreno. Por otro lado su potencial uso comercial es un factor positivo, en cuyo caso la cercan?a del ?Bar Morales? no afecta la valoraci?n. M?s bien por su gran potencial comercial aplicamos un ajuste de un 15%.

 

El uso comercial del suelo fue certificado en la Municipalidad de Alajuela ( ver Anexo V: Documentos Legales).

 

2.6.  Valoraci?n del Terreno

 

?        Valor m2 del lote tipo?????????????????????? :?????????????????????? ???? 60,000.00

?        Valor m2 del terreno???????????????????????? :?????????????????????? ???? 35,344.00

?        Valor total?????????????????????????????????????????? :?????????????????????? 1,648,332.00

?        Ajuste ubicaci?n (15%)?????????????????? :?????????? ???????? ?? ???247,249.00

?        Valoraci?n final (redondeado)??? :? ???????? ???????????1,900,000.00

 

La principal consideraci?n t?cnica fue el frente menor.

 

 

 

2.7.  Valoraci?n de la Construcci?n

2.7.1.     Descripci?n

 

La casa es una construcci?n peque?a pero acogedora.? Es de dos plantas, la primera alberga la sala, una separaci?n de donde nacen las escaleras, el comedor y un desayunador que divide este de la cocina, la cu?l tiene fregadero en cemento y azulejo.? Hay un ba?o completo (econ?mico y muy peque?o). Pisos de cer?mica nacional, y toda la estructura de block, con dise?o antis?smico.?? Este primer piso resulta un poco oscuro, carece de buena iluminaci?n natural. Las escaleras son de escalones muy separados entre s?, se aprovech? el espacio bajo ellas para dotar de espacio de almacenamiento ( gavetas y armario). Atr?s hay un peque?o patio. La casa tiene verjas y port?n de metal.

 

La segunda planta tiene dos cuartos, el principal con su balc?n a la calle y existe en esta planta otro ba?o completo ( tambi?n econ?mico y peque?o).? El piso es de madera, el cielo raso bien alto y de madera artesanal. Una pared es de material fibrolit, por ser m?s liviano, pero tuvo un mal pintado y acabado final.

 

La construcci?n data de 1983 pero toda estructura est? bien cuidada y conservada.

 

En el anexo II se adjunta un croquis de la construcci?n y en anexo IV fotograf?as.

 

2.7.2.     An?lisis de Costos

 

La casa se ubica en el tipo VC03, aplicando el valor por metro cuadrado y la depreciaci?n con el m?todo Ross-Heidecke obtenemos una valoraci?n de 5,382,000 ( ver Anexo III-Detalles del Aval?o).

 

2.8.  Valoraci?n Final de la Casa de Habitaci?n

 

Terreno???????????????????? : ????????? 1,900,000.00

Construcci?n???????? :??????????

Valor Final?????????????? : ?????????

 

3.      Responsable

 

Ing. Gilberth Guti?rrez Soto, 5 de abril de 2005.


 

4.   ANEXO I : Ubicaci?n

 

 

 

 


 

 

 

5.   ANEXO II : Croquis de Construcci?n

 

Primer Piso

 

 

Segundo Piso

 


 

6.   ANEXO III : Detalles del Aval?o

 

 

 

 

Aval?o de Terreno

 

 

 

 

 

Av?luo al

04-05-05

 

 

 

 

 

 

 

Mts

Caracter?sticas lote Tipo

 

 

 

Frente

10.0000

Fondo

30.0000

Total M2

300.0000

 

 

 

 

Valor m2 en colones lote tipo

60,000.0000

 

 

Caracter?sticas del terreno a evaluar

 

 

 

Frente

3.47

Fondo

13.44

Total M2

46.63

Medianero

 

Nivel respecto a la acera

0.62 cmts

Plano

 

 

 

Tama?o frente mayor o menor

 

 

 

Frente menor

0.5891

 

 

Valoraci?n Final del Terreno

 

 

 

Metro cuadrado

35,344.02

Total

1,648,332.15

 

 

 


 

 

 

 

 

Aval?o de la casa

 

 

 

 

 

Av?luo al

04-05-05

 

 

General

 

Vida ?til total

50

Edad

22

Estado ( Bien Cuidada)

9.0000

Factor Ross-Heidecke

0.6763

 

 

?ndices de precios

 

?ndice oct 2002

8,937.30

?ndice feb 2005

12,200.91

Aumento

37 %

 

 

 

 

Tipo vivienda

VC03

Valor m2 ( Octubre 2002)

84,000.00

Valor m2 ( feb 2005)

114,674.06

M2 pisos 1 y 2

69.40

Total

5,382,252.0430

 

 

 


7.   ANEXO IV : Fotograf?as

 

 

El barrio

 

El frente, hacia arriba

 

 

La entrada

 

La cocina

 

 

Vamos arria

 

Segundo piso

 


8.   ANEXO V : Documentos legales

 

 

1.      Estudio de registro

 

2.      Estudio de uso de suelo

 

3.      Plano Catastrado