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Por qué es importante un avalúo al vender su propiedad ?
Para valorar su propiedad y determinar un precio justo y razonable de acuerdo al mercado es necesario hacer un avalúo. No basta con el consejo popular de "ver en cuanto está vendiendo el vecino". En primer lugar sería importante saber en cuánto se vendió una propiedad similar - recalquemos, cuando ya fue vendida - pues el precio a que se pone a la venta una propiedad no es necesariamente un indicador real del valor en la zona. Por otro lado, la valoración del lote sí puede partir del precio en el mercado ( también entran otras variables como forma, frente, topografía, etc...) pero sobre todo al hablar ya de construcción cada casa o edificio tiene sus particularidades, partiendo de la más básica, la fecha de construcción y llegando a otras variables sumamente complejas que justifican un estudio ingenieril ( estructura , acabados, tipología constructiva ).
Avalúo Técnico
Contamos con expertos ingenieros que harán un avalúo objetivo y detallado de su propiedad, tanto para ponerla a la venta como para analizar una oferta. El avalúo propiamente dicho, detallado y completo, que incluye una visita de campo.
se hace por 65,000 colones en la Gran Área Metropolitana. Fuera del G.A.M. cotizamos dependiendo del lugar. Adicionalmente se cobran al costo los documentos legales como lo son plano catastrado, cerficación registro público y uso de suelo (esto, si es necesario tramitarlos).
Si requiere este servicio contáctenos acá y envíenos detalles
Aproximación de Avalúo
Enviando usted toda la información solicitada en nuestro formulario de aproximación de avalúo TM y fotografías de la propiedad se hará una aproximación al avalúo, que le dará una idea de la valoración de su propiedad, aunque sin la exactitud lograda en una visita de campo.
Este servicio se hace por 30,000 colones.
Si requiere este servicio llene nuestro formulario de aproximación de avalúo TM
Información Técnica
Para los interesados en el fundamento técnico del método utilizado para la depreciación ( Ross-Heidecke ) : Encuentre acá más información
Ejemplo de un avalúo
Abajo encontrará un ejemplo teórico de uno de nuestros avalúos
Tabla de Contenidos
1. Introducción..................................................... 3
2. Avalúo : casa de habitación.............................. 4
2.1. Datos del Propietario........................................... 4
2.2. Información Registral y
Catastral................... 4
2.3. Características de la Zona.................................. 4
2.3.1. Descripción........................................................... 4
2.3.2. Servicios................................................................ 5
2.3.3. Vialidad................................................................... 5
2.3.4. Obras Anexas......................................................... 5
2.3.5. Otras Facilidades................................................ 5
2.4. Características del Terreno.............................. 6
2.4.1. Descripción........................................................... 6
2.5. Observaciones........................................................ 6
2.6. Valoración del Terreno....................................... 6
2.7. Valoración de la
Construcción.......................... 7
2.7.1. Descripción........................................................... 7
2.7.2. Análisis de Costos............................................... 7
2.8. Valoración Final de la Casa
de Habitación....... 7
3. Responsable.............................................................. 7
4. ANEXO I : Ubicación............................................. 8
5. ANEXO II : Croquis de Construcción................. 9
6. ANEXO III : Detalles del Avalúo....................... 10
7. ANEXO IV : Fotografías.................................... 12
8. ANEXO V : Documentos legales....................... 13
El
siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas
ingenieriles y estadísticas.
El
objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de
la propiedad.
Incluye
información tambien del estado legal del inmueble.
·
Nombre : Juanito Perez
·
Cédula : 9-9999-9999
·
Causal del avalúo : Teórico
·
Número de finca : 999999
·
Naturaleza : Habitación, permitido uso comercial según
estudio de uso de suelo
·
Número de plano : 9999999
·
Localización
: Provincia de Alajuela (01), cantón central (01),distrito
Primero.
·
Lindantes : Norte :
Uno
Sur : otro
Este : Calle pública
Oeste : otro
·
Anotaciones y Gravámenes: No hay, verificar con Notario Público
Ubicado
en céntrica zona de Alajuela, mixta habitacional y comercial. Altamente poblada en un barrio de clase
media. Construcciones de casas de
características similares en edad y características. Hay un bar en la esquina Sur, al momento del avalúo denominado “Bar
bar” , lo que ocasiona algún nivel de contaminación (ruido y basura) sobre todo
por las noches. Vale entonces considerar
el uso de la casa con fines comerciales, sean oficinas o comercios pequeños.
Todos
los servicios disponibles : agua potable, alcantarillado, sistema eléctrico y
telefónico, alumbrado público, transporte colectivo, calles, aceras, cordón y
caño.
Los
servicios municipales también se tienen, recolección de basura y limpieza de
caños.
Son
de las principales calles y avenidas de la ciudad.
Cable
e Internet 2 vías.
Cerca
de bancos, comercios, escuelas, colegios. Por ejemplo está a 2 km del Mall Internacional
Alajuela. A 500 metros del centro de la ciudad que es su núcleo comercial. A
300 metros está la Escuela Miguel Obregón.
A 500 metros el Colegio El Carmen. A 1.5 Kmts está el Hospital de
Alajuela. A 400 metros de la Iglesia Catedral de Alajuela y Casa de la Cultura.
Ubicado
en céntrica zona de Alajuela, tiene el problema de un frente muy angosto.
·
Área :Según
el plano : 46.86 m2
.
Según Registro Público : 55.26 m2.
·
Frente :
3.47 metros.
·
Fondo : 13.44 metros.
·
Uso de suelo : Habitacional y comercial.
·
Forma :
Rectangular.
·
Situación : Medianero.
·
Relación frente-fondo : 1:4
·
Topografía : Plano
·
Nivel respecto a la acera : 62
cmts
Resumiendo
las particularidades más importantes del terreno, tenemos su escaso frente y
tamaño en general. Esta se considera en la valoración técnica del terreno. Por
otro lado su potencial uso comercial es un factor positivo, en cuyo caso la
cercanía del “Bar Morales” no afecta la valoración. Más bien por su gran
potencial comercial aplicamos un ajuste de un 15%.
El
uso comercial del suelo fue certificado en la Municipalidad de Alajuela ( ver
Anexo V: Documentos Legales).
·
Valor m2 del lote tipo :
60,000.00
·
Valor m2 del terreno : 35,344.00
·
Valor total : 1,648,332.00
·
Ajuste ubicación (15%) : 247,249.00
·
Valoración final (redondeado) : 1,900,000.00
La
principal consideración técnica fue el frente menor.
La
casa es una construcción pequeña pero acogedora. Es de dos plantas, la primera alberga la sala, una separación de
donde nacen las escaleras, el comedor y un desayunador que divide este de la
cocina, la cuál tiene fregadero en cemento y azulejo. Hay un baño completo (económico y muy pequeño). Pisos de cerámica
nacional, y toda la estructura de block, con diseño antisísmico. Este primer piso resulta un poco oscuro,
carece de buena iluminación natural. Las escaleras son de escalones muy
separados entre sí, se aprovechó el espacio bajo ellas para dotar de espacio de
almacenamiento ( gavetas y armario). Atrás hay un pequeño patio. La casa tiene
verjas y portón de metal.
La
segunda planta tiene dos cuartos, el principal con su balcón a la calle y
existe en esta planta otro baño completo ( también económico y pequeño). El piso es de madera, el cielo raso bien
alto y de madera artesanal. Una pared es de material fibrolit, por ser más
liviano, pero tuvo un mal pintado y acabado final.
La
construcción data de 1983 pero toda estructura está bien cuidada y conservada.
En
el anexo II se adjunta un croquis de la construcción y en anexo IV fotografías.
La
casa se ubica en el tipo VC03, aplicando el valor por metro cuadrado y la depreciación
con el método Ross-Heidecke obtenemos una valoración de 5,382,000 ( ver Anexo
III-Detalles del Avalúo).
Terreno : 1,900,000.00
Construcción :
Valor Final :
Ing.
Gilberth Gutiérrez Soto, 5 de abril de 2005.
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Avalúo de
Terreno |
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Aváluo al |
04-05-05 |
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Mts |
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Características
lote Tipo |
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Frente |
10.0000 |
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Fondo |
30.0000 |
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Total M2 |
300.0000 |
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Valor m2 en
colones lote tipo |
60,000.0000 |
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Características
del terreno a evaluar |
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Frente |
3.47 |
|
Fondo |
13.44 |
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Total M2 |
46.63 |
|
Medianero |
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Nivel respecto
a la acera |
0.62 cmts |
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Plano |
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Tamaño
frente mayor o menor |
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Frente menor |
0.5891 |
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Valoración
Final del Terreno |
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Metro cuadrado |
35,344.02 |
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Total |
1,648,332.15 |
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Avalúo de
la casa |
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Aváluo al |
04-05-05 |
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General |
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Vida útil total |
50 |
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Edad |
22 |
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Estado ( Bien
Cuidada) |
9.0000 |
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Factor Ross-Heidecke |
0.6763 |
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Índices de
precios |
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Índice oct 2002 |
8,937.30 |
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Índice feb 2005 |
12,200.91 |
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Aumento |
37 % |
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Tipo vivienda |
VC03 |
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Valor m2 (
Octubre 2002) |
84,000.00 |
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Valor m2 ( feb
2005) |
114,674.06 |
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M2 pisos 1 y 2 |
69.40 |
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Total |
5,382,252.0430 |
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El barrio |
El frente, hacia arriba |
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La entrada |
La cocina |
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Vamos arria |
Segundo piso |
1.
Estudio de registro
2.
Estudio de uso de suelo
3.
Plano Catastrado