MUNICIPALIDAD DE ESCAZÚ

PLAN REGULADOR

El Concejo Municipal del cantón de Escazú, en su sesión extraordinaria Nº 59, acta Nº 199, celebrada el viernes diecisiete de diciembre del dos mil cuatro, acordó: Acuerdo AC-693 04:

1ºLa población entera del cantón de Escazú, es consciente de la necesidad de contar con un plan de ordenamiento territorial, acorde con los requerimientos tanto a nivel ambiental, como de acceso vial, y paisajístico.

2ºLa protección de los recursos naturales, es tarea de todos, no solo del Gobierno Local, el recurso hídrico, el aire, y en general el ambiente, son bienes tangibles, a los cuales todos los ciudadanos tenemos derecho de disfrutar, claro está, en la medida en la que no violentemos el de los demás.

3ºLa planificación local, se encuentra reconocida por ley a las Corporaciones Municipales, mismas que están obligadas con ésta, a procurar el disfrute de un ambiente sano y ecológicamente equilibrado, según la doctrina del artículo 50 de la Constitución Política.

4ºLa Municipalidad de Escazú, en el pasado realizó varios intentos para implementar un Plan Regulador en el cantón, sin embargo no fue posible por diversas razones, lo que ha provocado un atraso en la reglamentación necesaria para ordenar el territorio sede del Gobierno Local, y hogar de todos los escazuceños, sin distingo de género.

5ºEl Concejo Municipal, mediante acuerdo AC-218-03 de la sesión ordinaria Nº 54 del 12 de mayo del 2003, nombró de conformidad con los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, la Comisión de Trabajo del Plan Regulador, con el fin de que preparara el Plan Regulador para el cantón de Escazú.

6ºEsta Comisión de conformidad con el artículo 83 de la Ley General de la Administración Pública, se ha constituido como un órgano desconcentrado de la Administración, por lo que tiene autonomía en cuanto a la resolución de los asuntos puestos en su conocimiento, y por ende la responsabilidad en su actuar a ese efecto y a todo lo concerniente con su cometido.

7ºDicha Comisión está llamada a no solo la preparación del Plan Regulador, sino también a la aplicación de éste una vez que entre en vigencia, después de ser aprobado por la Dirección de Urbanismo del INVU, y adoptado formalmente por la Municipalidad del cantón mediante acuerdo del Concejo Municipal.

8ºMediante acuerdo AC-151-04 de la sesión ordinaria Nº 100 del 29 de marzo del 2004, publicado en La Gaceta Nº 68 del 6 de abril del 2004, se convoca a la audiencia pública que señala el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana. La misma se llevó a cabo el 15 de mayo del 2004.

9ºMediante acuerdo AC-570-04 de la sesión extraordinaria Nº 54 del 7 de octubre del 2004, el Concejo Municipal, acuerda trasladar a la Dirección de Urbanismo del INVU, el documento de Plan Regulador presentado por la Comisión de Trabajo del Plan Regulador, el día 7 de octubre del presente año, con el fin que ésta procediera conforme a derecho a la aprobación o rechazo del proyecto propuesto para el Plan Regulador que se le remitía, haciendo las recomendaciones, sugerencias, o bien exigencias pertinentes.

10De conformidad con el inciso 3) del artículo 7º de la Ley de Planificación Urbana, corresponde a la Dirección de Urbanismo de INVU, “Asesorar y prestar asistencia a las municipalidades y a los demás organismos públicos dedicados a la planificación, en todo

cuanto convenga al establecimiento o fomento de esa disciplina;…”. Lo anterior quiere decir que es a esa Dirección a la que por ley se le ha

encomendado la asesoría y la asistencia técnica las municipalidades, haciéndola corresponsable del mejor y más atinado desarrollo de la planificación local, y más puntualmente con los Planes Reguladores. Por su parte el inciso 4) del artículo 8º de la Ley de Planificación Urbana, ordena a la Dirección de Urbanismo que en asocio con la Oficina de Planificación (hoy Ministerio de Planificación) “Resolver y conciliar, en asocio de la Oficina de Planificación, las incongruencias que se adviertan en el Plan Nacional, o entre los proyectos propuestos por las diferentes instituciones y dependencias, informando de tales incompatibilidades a las entidades correlacionadas junto con las recomendaciones del caso.” El subrayado no es del texto original. El artículo 9 de la Ley de Planificación Urbana dice: “La asesoría y asistencia local enunciada en el inciso 3) del artículo 7º, comprenderá la colaboración de la mencionada Dirección con miras a lo siguiente:

1º—Preparar, aplicar y modificar el Plan Regulador y sus reglamentos;

2º—Estudiar y recomendar mejoras a los sistemas administrativos y a los recursos de las municipalidades, con el objeto de

posibilitar un mayor desarrollo de los programas locales de planificación; y

3º—Proponer a las municipalidades proyectos de financiación cooperativa, tendientes a efectuar mejoras de especial trascendencia que impulsen la aplicación de los planes reguladores. Por último con relación a las atribuciones y responsabilidades de la Dirección de Urbanismo, el artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana en que interesa dice: “Corresponden así mismo a la Dirección de Urbanismo, dentro de las funciones de control que le asigna el inciso 4) del artículo 7, las siguientes: 1º—Revisar y aprobar los planes reguladores y sus reglamentos, antes de su adopción por las municipalidades; (…)” El subrayado no es del original. 11.—Mediante nota oficio Nº PU-C-D-1712-2004, de fecha 16 de diciembre del 2004, suscrito por el Arq. Francisco Mora Protti, Director a. í. de Urbanismo, se informa al Secretario Municipal, Señor Manuel Sandí Solís, de la aprobación del Plan Regulador del cantón de Escazú, con excepción de lo contenido en el artículo 5.12, por considerar que los plazos ahí estipulados no son reales. Al no existir ninguna otra indicación, se entiende que es lo único que no queda aprobado por la Dirección dicha. Por lo anterior se mociona: “Se acuerda: Con fundamento en las disposiciones de los artículos 11 y 169 de la Constitución Política, 11 de la Ley General de la Administración Pública, 7º, 8º, 9º, 10, 15, 17, 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana Nº 4240, del 11 de noviembre de 1978, y oficio PU-C-D-1712-2004, de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, la adopción formal del Plan Regulador para el cantón de Escazú, en lo aprobado por la Dirección de Urbanismo del INVU. Publíquese en el Diario Oficial La Gaceta, el aviso de la adopción que ha hecho el Concejo Municipal en el presente acuerdo, y el documento. El Plan Regulador rige a partir de la publicación indicada.” Acuerdo Firme.

FACULTAD DE CIENCIAS DE LA TIERRA Y EL MAR

ESCUELA DE CIENCIAS GEOGRÁFICAS

UNIVERSIDAD NACIONAL

Revisado y actualizado por la Dirección de Urbanismo del INVU, en marzo del 2003, con observaciones que la comunidad y la Comisión de Trabajo del Plan Regulador hicieron de julio del 2003 a mayo del 2004, así como las que la Comisión de Trabajo del Plan Regulador estimó convenientes de las presentadas tanto en la Audiencia Pública, efectuada el 15 de mayo del 2004, como ocho días después.

ÍNDICE

CAPÍTULO I Establecimiento y aplicación del Plan Regulador

Artículo 1º—Establecimiento.

Artículo 2º—Marco Conceptual.

2.1. Objetivos.

Artículo 3º—Conformación y ámbito de aplicación.

Artículo 4º—Aplicación y modificación.

1.1. Aplicación.

1.2. Modificación.

1.3. Flexibilidad de los límites de zonificación.

Artículo 5º—Requisitos para solicitar permisos de construcción.

5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad municipal).

2.2. Certificado de uso de suelo.

2.3. Visado de planos catastrales.

2.4. Permiso para construcción de obra menor.

2.5. Permiso para construcción de obra mayor.

2.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos.

2.7. Permiso para demolición.

2.8. Póliza de riesgos del trabajo.

2.9. Permiso para movimiento de tierra.

2.10. Evaluación del impacto ambiental.

2.11. Vigencia de certificados y permisos.

2.12. Plazo de resolución.

2.13. Horario de trabajos de construcción.

2.14. Molestias a terceros.

2.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios.

2.16. Amenazas potenciales.

2.17. Responsabilidad profesional.

Artículo 6º—Sanciones y recursos.

1.1. Facultades y sanciones.

1.2. Infracciones.

1.3. Procedimientos.

1.4. Patente para licencia de construcción.

1.5. Recursos.

CAPÍTULO II Reglamento de zonificación del uso del suelo

Artículo 7º—Zonificación por usos.

1.1. Zonas residenciales.

1.2. Zonas de comercio y servicios.

1.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).

1.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).

1.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).

1.6. Zonas de protección y control especial.

1.7. Zonas para edificaciones en altura.

1.8. Límites entre zonas.

Artículo 8º—Naturaleza de los usos.

1.1. Usos conformes.

1.2. Usos no conformes.

1.3. Usos condicionales.

Artículo 9º—Disposiciones generales sobre los requisitos.

1.1. Frente mínimo.

1.2. Superficie mínima.

1.3. Altura máxima.

1.4. Cobertura máxima.

1.5. Retiros.

1.6. Densidades.

Artículo 10.—Disposiciones generales sobre los incentivos.

1.1. La flexibilidad de los requisitos.

1.2. La condonación del impuesto de bienes inmuebles.

1.3. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute públicos.

Artículo 11.—Zonas residenciales.

1.1. Usos conexos o complementarios a vivienda.

1.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).

1.2.1. Requisitos.

1.2.2. Retiros.

1.2.3. Usos conformes.

1.2.4. Usos condicionales.

1.2.5. Usos no conformes.

1.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).

1.3.1. Requisitos.

1.3.2. Retiros.

1.3.3. Usos conformes

1.3.4. Usos condicionales.

1.3.5. Usos no conformes.

1.4. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).

1.4.1. Requisitos.

1.4.2. Retiros.

1.4.3. Usos conformes.

1.4.4. Usos condicionales.

1.4.5. Usos no conformes.

1.5. Restricciones de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas.

1.6. Zona Residencial de Alta Alta Densidad (ZRAAD).

1.6.1. Requisitos.

1.7. Resumen de los requisitos.

Artículo 12.—Zonas de comercio y servicios.

1.1. Clasificación.

1.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).

1.2.1. Requisitos.

1.2.2. Retiros.

1.2.3. Estacionamientos.

1.2.4. Usos conformes.

1.2.5. Usos condicionales.

1.2.6. Usos no conformes.

1.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP).

1.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú (ZCPCE).

1.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio

(ZCPCSA).

1.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael

(ZCPCSR).

1.3.4. Zona Comercio Puntual Centro de Guachipelín

(ZCPCG).

1.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza y Calle Matapalo

(ZCPM).

1.3.6. Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre

(ZCPTM).

Artículo 13.—Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).

1.1. Requisitos.

1.2. Retiros.

1.3. Usos conformes.

1.4. Usos condicionales.

1.5. Usos no conformes.

Artículo 14.—Zona de parques y facilidades comunales.

1.1. Definición.

1.2. Área de parques y facilidades comunales.

1.3. Servicios complementarios.

1.4. Unidad de Salud Integral de segundo nivel.

1.5. Colegio Técnico Vocacional.

1.6. Cambio de tierra por impuestos.

1.7. Definición de cuadrantes urbanos.

1.7.1. Cuadrante urbano de Escazú.

1.7.2. Cuadrante urbano de San Rafael.

1.7.3. Cuadrante Urbano de San Antonio.

Artículo 15.—Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA). (Esta

zona se continúa estudiando a profundidad y se espera integrarla al Plan

Regulador a finales del año 2005).

Artículo 16.—Zonas de protección y control especial.

1.1. Definición.

1.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).

1.2.1. Definición.

1.2.2. Requisitos.

1.2.3. Usos conformes.

1.2.4. Usos condicionales.

1.2.5. Usos prohibidos.

1.2.6. Usos no conformes.

1.2.7. Incentivos.

1.2.8. Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.

1.2.9. Transitorios.

1.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).

1.3.1. Definición.

1.3.2. Usos conformes.

1.3.3. Usos condicionales.

1.3.4. Usos no conformes.

1.3.5. Requisitos generales.

1.3.6. Incentivos.

1.4. Zonas de control especial de áreas vulnerables.

1.4.1. Zona Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).

1.4.2. Zona Control especial Bello Horizonte (ZCEBH).

1.5. Zona de control especial de áreas de interés patrimonial.

1.5.1. Definición.

1.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales.

1.5.3. Zona de interés especial patrimonial del cuadrante urbano de Escazú.

1.5.4. Comité Consultivo de Patrimonio.

1.6. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).

1.6.1. Definición.

1.6.2. Objetivos.

1.6.3. Requisitos.

1.6.4. Usos conformes.

1.6.5. Usos condicionales.

1.6.6. Usos no conformes.

1.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).

1.7.1. Definición.

1.7.2. Requisitos.

1.7.3. Usos conformes.

1.7.4. Usos condicionales.

1.7.5. Usos no conformes.

1.8. Renovación urbana

1.8.1. Erradicación de tugurios.

1.8.2. Ingeniería hidráulica y sanitaria del cantón.

Artículo 17.—Zona de control especial de paisaje natural.

1.1. Definición.

1.2. Reforestación de áreas silvestres.

1.3. Reforestación de riberas y protección de cuencas.

1.4. Reforestación de vías principales.

1.5. Parques urbanos.

Artículo 18.—Zona para Construcción de Edificaciones en Altura (ZCEA).

1.1. Incentivos.

CAPÍTULO III Reglamento de vialidad

Artículo 19.—Deslinde de las competencias.

Artículo 20.—Jerarquización vial y derecho de vía.

Artículo 21.—Vías nacionales.

1.1. Carreteras primarias nacionales.

1.2. Carreteras secundarias nacionales.

1.3. Carreteras terciarias nacionales.

Artículo 22.—Vías locales.

1.1. Caminos vecinales.

1.1.1. Camino rural.

1.1.2. Calle primaria.

1.2. Calles locales.

1.2.1. Calle urbana.

1.3. Otros caminos.

1.3.1. Calle secundaria.

1.3.2. Calle terciaria

1.3.3. Calle de uso restringido.

1.4. Definiciones.

1.4.1. Derecho de vía.

1.4.2. Previsión vial.

1.4.3. Calzada.

1.4.4. Acera.

1.4.5. Alameda.

1.5. Alcance.

Artículo 23.—Servidumbres.

1.1. Urbanas.

1.2. Agrícolas.

Artículo 24.—Uso de antejardines.

Artículo 25.—Señalización de las vías.

Artículo 26.—Estacionamientos.

1.1. Definición.

1.2. Número de espacios y normas de diseño.

1.3. Estacionamientos frontales.

1.4. Diseño de estacionamientos en vías primarias.

1.5. Cantidad de espacios de estacionamiento por actividad.

Artículo 27.—Ocupación de la vía.

1.1. Propiedad de las vías.

1.2. Ocupación de la vía.

Artículo 28.—Obras en la vía.

1.1. Cercas en lotes baldíos.

1.2. Aceras.

1.3. Cruces peatonales.

1.4. Gradas en espacios públicos.

1.5. Barreras de seguridad.

1.6. Vallas y verjas.

1.7. Arborización de las calles y mobiliario urbano.

1.8. Rotura de pavimento.

1.9. Instalaciones provisionales, materiales y escombros en vías.

1.10. Canoas y bajantes.

1.11. Altura de los elementos salientes de la línea de construcción.

1.12. Aleros, marquesinas y toldos.

CAPÍTULO IV Instalación de publicidad exterior

Artículo 29.—Objetivos y bases legales.

Artículo 30.—Glosario de términos.

Artículo 31.—Aplicación.

Artículo 32.—Prohibiciones.

Artículo 33.—Licencias.

Artículo 34.—Precio de la licencia.

Artículo 35.—Cobro de la licencia.

Artículo 36.—Exención del pago de licencia.

Artículo 37.—Superficie del rótulo.

Artículo 38.—Plazo de la licencia.

Artículo 39.—Requisitos técnicos.

Artículo 40.—Responsabilidad.

Artículo 41.—Sanciones.

CAPÍTULO V Transitorios

Artículo 42.—Cobro de la licencia de rótulos.

Artículo 43.—Certificado de uso de suelo.

Artículo 44.—Requisitos de alineamiento y clasificación de la red vial.

Artículo 45.—Rótulos existentes.

Artículo 46.—Trámites iniciados.

Artículo 47.—Zona de Interés Patrimonial Cuadrante Urbano de Escazú.

CAPÍTULO VI  Definiciones

Artículo 48.—Definición de términos.

CAPÍTULO I Establecimiento y aplicación del Plan Regulador

 

Artículo 1º—Establecimiento. La Municipalidad de Escazú –en adelante nombrada como la Municipalidad–, en ejercicio de las facultades que le otorga la Ley de Planificación Urbana Nº 4240, del 15 de octubre de 1968 y sus modificaciones, en los artículos 15, 19, siguientes y concordantes; así como el Código Municipal, Ley Nº 7794, del 30 de abril de 1998 y sus modificaciones, en el artículo 4, siguientes y concordantes, promulga el presente Plan Regulador del cantón de Escazú, en adelante llamado Plan Regulador. El Plan Regulador se implanta de conformidad con el artículo

17 de la Ley de Planificación Urbana. El procedimiento se describe a continuación:

a. Se convocó a una audiencia pública por medio del Diario Oficial La Gaceta, Nº 68 del 6 de abril, 2004. Dicha audiencia se realizó el 15 de mayo del 2004 en la Escuela República de Venezuela, donde se dio a conocer el proyecto y la reglamentación propuesta, y se recogieron las observaciones verbales y escritas formuladas por interesados.

b. Se obtuvo la aprobación de sus reglamentos por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo mediante el dictamen de la Dirección de Urbanismo del 16 de diciembre del 2004, con el oficio PU-C-D-1712-2004.

c. El Concejo Municipal acordó la adopción formal de sus reglamentos, por mayoría absoluta de votos, en la sesión extraordinaria Nº 59,

efectuada el 17 de diciembre del 2004, según acuerdo Nº AC-693-04.

d. Se publica el presente Reglamento en el Diario Oficial La Gaceta Nº… del… y se informa sobre el acuerdo de adopción y entrada en vigencia del Plan Regulador desde esa misma fecha, a menos de que se presenten los casos mencionados en el Capítulo V de Transitorios.

 

Artículo 2º—Marco conceptual. El Plan pretende mantener y subrayar conceptualmente la vocación residencial del cantón preservando y reforzando las zonas ecológicas en los Cerros de Escazú y los espacios y construcciones culturales que le otorgan características particulares. Además, se regularizan las áreas comerciales sobre vías primarias. Se prioriza el uso conforme de vivienda y los usos afines a esta que conlleven a consolidar dicho uso promoviendo la calidad de vida residencial en forma integral con los aspectos urbanos, servicios y amenidades que deben conformarla evitando mezcla de usos no afines a las zonas de vivienda. Por tanto, los usos comerciales conflictivos que no puedan mantener las posibles molestias dentro de su propiedad se confinan en áreas que, por su ubicación, no molesten a los habitantes de las áreas residenciales. Por otra parte, el uso industrial intenso está descartado en el cantón, y solo se consolidará la zona industrial en Guachipelín, creada por el Plan GAM, con industria liviana o usos complementarios como bodegas pequeñas de alquiler, almacenes de depósito y similares, además de comercio y servicios.

2.1. Objetivos.

La eficiencia del Plan Regulador de Escazú radica en su relación

con el resto de la planificación nacional, de la cual forma parte. Este

plan debe generarse e implementarse de tal modo que permita que

cada nivel gubernamental (central, entes descentralizados y local)

conserve su ámbito de competencia. Esto se puede lograr si se actúa

coordinadamente con el resto de las instancias de toma de decisión

y el gobierno local, para la regulación y el ordenamiento de los

asentamientos humanos.

El Plan Regulador se convierte en un instrumento principal para

coordinar la acción pública nacional y local, además de que orienta

la acción privada, tanto en la atención a corto plazo, como en las

previsiones de espacio y desarrollo en un mediano y largo periodo.

El Plan Regulador tiene los siguientes objetivos fundamentales:

a. Adecuar los usos del suelo urbano y rural a las necesidades

actuales y previsibles.

b. Conciliar el desarrollo urbano, tanto con las disponibilidades de

tierra como con las existencias y posibilidades de suministro de

infraestructura.

c. Anticipar los requerimientos de vivienda, infraestructura y

equipamiento urbano que se derivan del tamaño y funciones

previstas para cada zona de población en función de las políticas

que establezca el Plan Nacional de Desarrollo Urbano y el

Concejo Municipal.

El área de zonificación de uso de suelo posee los siguientes

objetivos:

a. Delimitar el campo de posibilidades de desarrollo de las

distintas zonas del cantón, en función de los lineamientos de la

planificación territorial deseada y de las características propias de

cada centro de población.

b. Implantar una planificación integral de la estructura urbana

cantonal, en donde se distinguen dos políticas de ordenamiento,

a saber:

- Política de consolidación:

Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y rurales

que, por su nivel de acción de desarrollo, solamente requieren

de un ordenamiento en su estructura básica para prevenir los

efectos negativos de la concentración poblacional y de las

actividades urbanas, sin afectar su dinámica actual.

- Política de regulación:

Aplica a los centros de población o sistemas urbanos y

rurales, con el propósito de disminuir la intensidad actual de

los usos y destinos, las acciones de fomento y las actividades

y servicios prioritarios.

El área de la reglamentación vial propone lo siguiente:

a. Definir un sistema vial que contribuya con el ordenamiento

urbano y rural.

b. Mejorar la interacción entre centros poblados y sistemas urbanos

y rurales para fortalecer su complementación y sus vínculos de

desarrollo.

c. Propiciar una jerarquía vial que permita establecer mejoras en

el uso del suelo, sobre la base del crecimiento poblacional y las

actividades de desarrollo.

d. Restringir el tránsito que circula dentro de zonas residenciales.

e. Mejorar el acceso de la población a los centros localizadores de

actividades de desarrollo y servicios públicos.

f. Propiciar la ampliación tanto de las redes viales alimentadoras

del cantón, como de los caminos vecinales.

g. Mejorar la conexión entre las diferentes zonas del cantón y el

resto de la Gran Área Metropolitana, y entre sus propios sistemas

urbanos y rurales.

En cuanto a la administración del desarrollo del cantón, el objetivo

es diseñar un sistema informativo para facilitar la gestión municipal

en el proceso de crecimiento y desarrollo que permita:

a. Apoyar sus sistemas de planificación territorial y el proceso de

toma de decisiones.

b. Fortalecer su propia administración.

c. Facilitar el control, evaluación y seguimiento de la gestión de

desarrollo cantonal.

d. Propiciar una herramienta técnica para la planificación estratégica

y la formulación y reformulación de planes de crecimiento y

desarrollo.

e. Facilitar reglamentos claros sobre requisitos, incentivos,

procedimientos y responsabilidades en materia de uso de suelo,

construcción y urbanización.

Artículo 3º—Conformación y ámbito de aplicación. El Plan

Regulador está conformado por:

a. Los mapas que se publican con este documento; es decir: el de

“Zonificación, vialidad y amenazas naturales”, así como el de

“Distritos”.

Pág 52 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

b. Los reglamentos de zonificación del uso del suelo, vialidad y

publicidad exterior, más otros que se incorporen a partir de sus

revisiones.

c. Los estudios que respaldan el Plan y que describen la situación

físico-territorial, económica y social del cantón, y aquellos otros que

puedan implementarse en el futuro, los cuales estarán a la disposición

del público para ser consultados en la sede de la Municipalidad.

El Plan Regulador es de acatamiento obligatorio para toda persona,

sea esta física, pública o privada, nacional o extranjera, en todo el territorio

del cantón de Escazú.

Este Plan sustituye el texto que el Plan Regional de la Gran Área

Metropolitana (Decreto Ejecutivo Nº 13583-VAH-OFIPLAN, La Gaceta Nº

95, del 18 de mayo de 1982 y el Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, Alcance

Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 07 de abril de 1997) señaló para el cantón de

Escazú, con excepción del área de protección (agrícola) definida por dicho

plan, pues debido a la complejidad de su entorno, se decidió profundizar

en su estudio y aprobarse como parte del Plan Regulador posteriormente.

Asimismo, el Reglamento del Plan Regulador sustituye la normativa para

la Instalación de Publicidad Exterior en el cantón de Escazú (Alcance Nº 36

a La Gaceta Nº 100 del 25/05/01).

Supletoriamente, y en lo no expresamente regulado por este Plan,

se podrán aplicar las normas y reglamentos de rango nacional y regional.

Sin embargo, preferiblemente deben analizarse en el seno de la Comisión

del Plan Regulador en conjunto con el Departamento de Desarrollo Urbano

de la Municipalidad. Se derogan los anteriores acuerdos del Concejo

Municipal del Cantón de Escazú que se opongan al Plan Regulador.

Artículo 4º—Aplicación y modificación.

4.1. Aplicación.

La administración y aplicación del Plan Regulador estará a cargo de

las dependencias administrativas municipales relacionadas con las

materias reguladas por los reglamentos, en especial el Departamento

de Desarrollo Urbano y la oficina del Plan Regulador.

La Comisión del Plan Regulador vigilará la correcta aplicación

de las normas, excepciones, incentivos y sanciones que dictan o

autorizan los reglamentos, y debe estar conformada, de acuerdo con

los artículos 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana, por regidores,

vecinos interesados y funcionarios de la planta administrativa, con

un máximo de siete personas en total.

Dicha comisión podrá constituir, junto con los vecinos y expertos en

la materia, los Comités Consultivos para las áreas específicas, como

el patrimonio arquitectónico, cultural y ambiental.

La comisión, por cuenta propia, a solicitud de residentes del

cantón o por iniciativa del Concejo Municipal , analizará todas

las actualizaciones y revisiones al documento original que sean

necesarias conforme transcurran los años, a efecto de mantener el

Plan actualizado.

4.2. Modificación.

Para la modificación, suspensión o derogación total o parcial del

Plan Regulador, deben observarse los mismos requisitos que los del

proceso de su implementación, conforme lo indica el artículo 17 de

la Ley de Planificación Urbana.

4.3. Flexibilidad de los límites de zonificación.

Podrá permitirse la variación de los requisitos del Plan Regulador en

los siguientes casos:

a. Cuando las condiciones especiales del predio, tales como su

forma, topografía, geología y ubicación, además de los usos de

los predios vecinos, tornen técnicamente imposible el proyecto

en el marco del apego estricto a los requisitos generales para la

zona.

b. Cuando el caso corresponde a un proyecto catalogado como de

emergencia o de interés social.

c. Cuando el lote sea mayor a 2 500 metros cuadrados y cuando se

proponga un proyecto de diseño innovador. Las áreas bajo esta

disposición podrán pertenecer a varios propietarios.

Será competencia de la Comisión de Plan Regulador analizar, en los

anteriores casos, la viabilidad de variar los requisitos, máximo hasta

en un veinticinco por ciento salvo cuando la zona esté afectada por

amenazas de desastres naturales, en cuyo caso estos no se podrán

modificar.

Artículo 5º—Requisitos para solicitud de construcción.

5.1. Licencia (permiso de construcción y responsabilidad

municipal).

Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute dentro

del cantón de Escazú, ya sea de carácter permanente o provisional,

deberá obtener la licencia (permiso) municipal correspondiente,

antes de su inicio.

Las obras, según su categoría, deben cumplir con los requisitos

que integran el Reglamento de Requisitos para Permisos de

Construcción, Remodelación, Demolición y Movimientos de

Tierra, artículos 2.10.1 y siguientes, emitidos dentro de la publicación

de los requisitos que se deben presentar para los diferentes trámites

en la Municipalidad (La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo de 2003),

con excepción de lo que se publica como Transitorios en este

Reglamento.

El diseño de todo edificio público o privado destinado a la atención

de usuarios deberá cumplir con la normativa dispuesta en la Ley

7600, Ley de Igualdad de Oportunidades para las personas con

Discapacidad en Costa Rica. De igual manera, se recomienda la

observación de esta normativa a todos los demás tipos de proyecto.

Por la obtención de la licencia se cobrará un impuesto de construcción

que será utilizado para los fines descritos en la Ley de Planificación

Urbana. Este impuesto corresponde al 1% sobre el valor de las

construcciones y urbanizaciones. En los casos de viviendas y

urbanizaciones de interés social, se cobrará hasta el 0,5% sobre su

valor.

Las dependencias del Gobierno que ejecuten obras no pagarán

impuesto de construcción; sin embargo, deberán realizar los trámites

correspondientes ante la Municipalidad, de forma que se establezca

una coordinación entre esta y dichas dependencias. De esta forma,

las características de la obra podrán ser compatibilizadas con las

potencialidades de la infraestructura urbana y de su mantenimiento.

Las licencias municipales siempre mantendrán a salvo los derechos

de terceros. El propietario y el profesional encargado serán

responsables de los datos estimados en el proyecto, así como de las

características estructurales y arquitectónicas del interior de la obra.

La Municipalidad vigilará el cumplimiento de los requisitos del

Plan Regulador, como son: uso del suelo, densidad, alineamientos,

niveles, alturas, coberturas, frentes y áreas de lotes mínimos.

No se autorizará ningún permiso de construcción en línea de

propiedad si esta no cumple con el derecho de vía propuesto por el

Reglamento Vial de este Plan, a menos de que sea trate de una obra

existente declarada de interés patrimonial.

Una vez autorizado el inicio del trámite y entregada la documentación

para solicitar el permiso de construcción (así como otros trámites tales

como visados, usos de suelo, licencias para rótulos), el interesado

contará con 90 días naturales para retirar los documentos; pasado este

período, la solicitud e inclusive los planos entregados se eliminarán

de los archivos municipales. Para eliminar la documentación no

retirada, se procederá de acuerdo con el reglamento respectivo que

emita la Municipalidad.

2.2. Certificado de uso de suelo.

Para efectos de solicitud de patentes, permisos de construcción

(incluyendo ampliación, remodelación y restauración), demolición,

movimiento de tierra y urbanización, cualquier persona física o

jurídica debe obtener previamente un certificado de uso del suelo,

según los artículos 28 y 29 de la Ley de Planificación Urbana.

El certificado municipal de uso del suelo acreditará la conformidad

del uso ante los requerimientos de la zonificación y sus requisitos,

tales como alineamientos, frente, áreas mínimas, cobertura y otros

condicionantes, si los hay, como alturas, accesos, vegetación, rótulos,

acabados, horarios y otros.

Para el certificado de uso de suelo se tomará en cuenta lo normado en

la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos (Ley Nº 7779 del

30/4/98,) además de la Ley de Planificación Urbana (Nº 4240).

El certificado solamente es uno de los requisitos y no debe

interpretarse como un permiso para llevar a cabo la actividad u obra

solicitada.

5.3. Visado de planos catastrados.

La Municipalidad de Escazú, en la persona del funcionario

expresamente autorizado por el Alcalde Municipal, extenderá de

forma gratuita el visado de planos catastrados en un plazo no mayor

a 10 días hábiles, siempre y cuando estos planos hayan sido inscritos

en el Catastro Nacional en fecha igual o posterior al año 1984.

1.1.1. Objetivo del visado municipal de planos catastrados.

El visado de planos catastrados será obligatorio en

cualquiera de las siguientes situaciones:

a. Para autorizar la división o fraccionamiento de

cualquier predio con el fin de vender, traspasar,

negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada

las parcelas resultantes, incluyendo tanto particiones

de adjudicación judicial o extrajudicial, localización de

derechos indivisos, constitución de fincas filiales bajo

el régimen de condominio y meras segregaciones en

cabeza del mismo dueño.

b. Para el simple trámite de permisos de construcción,

remodelación o demolición de edificaciones, o bien de

urbanización de terrenos.

c. Para todo trámite que implique o tenga como objetivo

final el otorgamiento de una licencia municipal, o bien

para el trámite del certificado de uso de suelo.

d. Para todo plano de reunión de fincas o de rectificación

de cabida en aumento, con el fin de garantizar que no

han sido lesionadas o invadidas áreas destinadas al uso

público.

2.2.2. Requisitos para solicitar el visado de planos

catastrados.

a. Se deberán presentar los planos por visar en original y

dos copias. De no tener el plano original, el interesado

deberá presentar una copia certificada y actualizada

por el Catastro Nacional. Bajo ninguna circunstancia

se aceptarán fotocopias de planos en reducción, unidas

con cinta adhesiva o en papel térmico (fax).

b. Certificación literal de la propiedad.

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 53

c. Visto bueno, emitido por la autoridad competente, de

disponibilidad de agua potable, alineamientos a ríos,

manantiales, pozos perforados para aprovechamiento

de agua y, en general, a cauces de agua de dominio

público.

d. En el caso de planos catastrados de fincas que enfrenten

calles de la red vial nacional definida en el artículo 1 de

la Ley General de Caminos Públicos, deberá aportar el

alineamiento oficial del Ministerio de Obras Públicas y

Transportes.

e. En el caso de segregaciones, se debe aportar plano o

croquis de la finca madre firmado por un profesional

autorizado en topografía, indicando todas las parcelas

resultantes del fraccionamiento con sus respectivos

frentes, fondos y áreas.

f. En los casos que no representen segregaciones, el

interesado deberá presentar tanto el plano por visar

como los planos modificados, e indicar en una “nota”

las modificaciones (esta nota se indicará dentro del

plano por visar).

g. Certificación de estar al día con el pago de impuestos

y servicios municipales por parte del propietario de la

finca que corresponde al plano por visar.

h. Fórmula de solicitud debidamente llena, la cual será

provista por la Municipalidad de Escazú en sus oficinas

centrales, o bien, por medios electrónicos.

3.3.3. Información que debe mostrar el plano por visar.

Para poder optar por el visado municipal, todo plano

catastrado deberá indicar sin excepción la siguiente

información:

a. La estipulada por el Reglamento a la Ley de Catastro.

b. En el caso de planos que no representen segregaciones,

deberá indicar además del ancho de vía actual, el

derecho de vía propuesto por el Plan Regulador del

cantón de Escazú, dibujado con una línea punteada

(intermitente).

c. Con fundamento en el artículo 40 de la Ley de

Planificación Urbana, todo plano catastrado que

represente una parcela resultante de un fraccionamiento

frente a una vía pública existente deberá indicar la

ampliación vial cedida efectivamente al uso público, es

decir, excluida del área del lote, según la clasificación

y el derecho de vía que indique el Plan Regulador del

cantón de Escazú. Se exceptúan únicamente las fincas

filiales que enfrenten vías internas de un condominio.

d. Existencia de servidumbres de cualquier tipo que

colinden, afecten o se encuentren dentro del lote cuyo

plano se desea visar.

e. Cuando se trata de fraccionamiento de terrenos

ubicados en reservas forestales, áreas especiales de

protección forestal o de uso agrícola establecidas

por ley, se deberá presentar un visado del Ministerio

de Agricultura y Ganadería que apruebe la división

del predio como parcelas mínimas productivas y la

nota “Parcela de uso exclusivamente agrícola”, o

bien, “Parcela destinada únicamente para protección

forestal” si esta se encuentra inscrita en el Régimen

Forestal del Ministerio de Ambiente y Energía.

f. En el caso de planos que representen fincas o predios

ubicados en zonas de uso industrial, el plano por

visar deberá presentar la nota: “únicamente para uso

industrial”.

g. Cuando se establezca, con base en la cartografía

oficial emitida por el Instituto Geográfico Nacional,

que el lote por segregar tiene una pendiente general

mayor o igual al 30%, el plano catastrado debe

mostrar la nota “únicamente para protección forestal”,

independientemente del lugar donde se ubique el

inmueble.

h. También deberán indicarse los alineamientos a ríos,

quebradas, manantiales, etc.

4.4.4. Motivos de denegatoria del visado municipal.

Las oficinas municipales que deben tramitar permisos de

construcción o de urbanización, proveer servicios, otorgar

patentes o conceder préstamos, tomarán como inexistentes,

para estos efectos, los planos catastrados que no cuenten

con el visado municipal. Al respecto se establecen los

siguientes criterios por los cuales será denegado el visado

referido:

a. Cuando se incumpla con cualquiera de las

disposiciones estipuladas en los apartados 5.3.2. y

5.3.3. supracitados.

b. Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes

que tengan un tamaño inferior al permitido en cuanto

al frente y área mínima, sin acceso a vía pública, o

que incumplan alguna o varias de las normas mínimas

establecidas por los reglamentos del Plan Regulador

del cantón de Escazú.

c. Cuando la longitud del fondo de la parcela o parcelas

resultantes de un fraccionamiento sea mayor a la

del frente multiplicada por siete; es decir, cuando la

relación frente - fondo sea mayor de uno - siete.

d. Cuando se presenten a visar planos de lotes en una

urbanización que no cuente con los permisos de ley.

e. Cuando se desee dividir una finca o inmueble sobre el

cual pese un impedimento, reserva o destino para uso

público.

f. Cuando el propietario de la finca o parcela cuyo plano

se desea visar presente atraso o mora en el pago de

impuestos o servicios municipales.

g. Cuando los planos por visar presenten rótulos o

leyendas con carácter de propaganda.

h. Cuando en fraccionamientos con destino urbano, con

un número de parcelas resultantes mayor a seis lotes, se

omita ceder el 10% del área por fraccionar o urbanizar

a la Municipalidad para el uso público, esto sin contar

las áreas destinadas a calles públicas, ampliaciones

viales o zonas de protección; o cuando el área cedida

para el uso público sea menor al 10% o tenga pendiente

general mayor al promedio de la finca madre.

i. Cuando se pretenda visar un plano de localización de

derechos indivisos en clara violación del artículo 9 de

la Ley Nº 2755 de Inscripción de Derechos Indivisos.

j. Cuando los planos por visar hayan sido inscritos en el

Catastro Nacional antes del año 1984.

k. Cuando del análisis respectivo y con base en los mapas

catastrales se detecte que existe sobreposición o traslape

de fincas, o bien, el plano por visar presente errores en

la información que contiene, de tal forma que pueda

inducir al equívoco a la Administración Municipal;

ejemplos de errores son: localización geográfica

incorrecta, referencia a punto fijo incongruente con

la realidad del sitio, el derrotero no coincide con el

polígono, entre otros.

l. Cuando se pretenda visar planos catastrados de lotes

irregulares, es decir, con acceso por callejón, y las

dimensiones de tal acceso no se ajusten a la siguiente

norma:

􀀀 Para callejones de 3 metros de ancho, la longitud

máxima será de 30 m.

􀀀 Para callejones de 4 metros de ancho, la longitud

máxima será de 40 m.

􀀀 Solo se admiten lotes con callejón de acceso si estos

enfrentan una calle pública existente.

􀀀 El área del callejón no se contabiliza para efectos

del área mínima del lote.

5.5.5. Casos especiales de excepción.

Los planos catastrados de lotes que no cumplan con los

requisitos de área y frente mínimo exigidos para la zona se

visarán excepcionalmente en los siguientes casos.

a. Cuando el título de propiedad respectivo haya sido

inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad

antes de la promulgación de los Reglamentos del

Plan Regulador del cantón de Escazú y el interesado

demuestre tal situación mediante copia certificada de

la escritura respectiva por el Registro Nacional de la

Propiedad.

b. Cuando los planos por visar hayan sido catastrados

y aprobados por el INVU en lo que corresponda y

que además cuenten con los servicios de electricidad

y agua potable debidamente comprobados por

documentos de la Compañía Nacional de Fuerza y Luz,

el ICE y el Instituto Costarricense de Acueductos y

Alcantarillados o autoridad competente, desde antes de

la promulgación de los reglamentos del Plan Regulador

del cantón de Escazú. El departamento de topografía de

la Municipalidad podrá aprobar el visado municipal en

reconocimiento de la situación existente y consolidada.

De no hacerlo, deberá explicar el impedimento y una

posible solución.

6.6.6. Caducidad del visado municipal.

El visado municipal se mantendrá vigente sin plazo

específico de caducidad en tanto la situación registral, los

linderos, la cabida del lote o cualquier otra característica

susceptible de ser modificada y que pueda provocar una

discrepancia entre la información del Registro Nacional de

la Propiedad y el plano visado, se mantengan invariables.

En su defecto, toda modificación del área o linderos del

lote en un plano visado que motive la confección de un

nuevo plano, conllevará por consiguiente al trámite de un

nuevo visado municipal.

Los visados otorgados con anterioridad a la promulgación

del Plan Regulador del cantón de Escazú se mantendrán

vigentes en tanto se cumpla con la situación descrita en el

párrafo anterior y su emisión pueda ser confirmada en los

archivos municipales.

Pág 54 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

6.7. Permiso para construcción de obra menor.

Se considera como obra menor toda construcción de hasta 30 metros

cuadrados tales como cocheras, cambios de techo, habitaciones

y similares, y las tapias, verjas y muros que no excedan los 20

metros lineales. En estos casos se deberá cumplir con un mínimo de

requisitos, a saber:

a. Croquis de lo propuesto con sus medidas correspondientes y la

información necesaria para aclarar la razón por la cual se está

solicitando permiso, tal como ubicación en el terreno, altura

de la construcción, tipo de materiales por usar, retiros con el

colindante, etc.

b. Debe además presentarse el plano catastrado de la propiedad y la

solicitud de permiso correspondiente debidamente llena y firmada

por el propietario, así como por un profesional responsable. La

Municipalidad proveerá un servicio por medio de profesionales

en Ingeniería o Arquitectura, quienes voluntariamente asesoran

y firman los planos de obras menores, en casos comprobados

de interés social. Este “consultorio arquitectónico” funcionará

como un servicio a la comunidad para que las construcciones

de este tipo cumplan con estándares adecuados de seguridad

así como retiros, cobertura y demás requisitos básicos del

Reglamento de Construcciones. Se excluyen de esta medida

aquellas construcciones que se encuentren en áreas peligrosas y

conflictivas, o con soluciones estructurales y arquitectónicas muy

complejas, puesto que necesitan un proceso de estudio de mayor

detenimiento. En estos casos, la solicitud de permiso deberá

cumplir con los requisitos para obra mayor.

5.5. Permiso para construcción de obra mayor.

Se considera como obra mayor toda construcción mayor a 30

metros cuadrados. La solicitud para la construcción de una obra

de este tipo debe cumplir con los requisitos respectivos que se

contemplan en el “Reglamento de requisitos para permisos de

construcción, remodelación, demolición y movimientos de tierra”

de la Municipalidad.

En el caso de fraccionamientos, urbanizaciones y condominios

(residenciales y comerciales), se debe presentar al Departamento

de Desarrollo Urbano un anteproyecto con el propósito de verificar

la factibilidad urbanística de la obra; no obstante, el visto bueno

preliminar que se otorgue por este Departamento no autoriza la venta

o el inicio de ejecución de obras.

En casos en que los terrenos estén afectados por alguna falla geológica

o amenazas de desastres naturales tales como deslizamientos,

avalanchas, zonas propensas a inundación, etc., de acuerdo con el

plano que para tal efecto cuenta la Comisión Nacional de Prevención

de Riesgos y Atención de Emergencias, y el Mapa de Amenazas

Potenciales del cantón de Escazú, será necesario primero que el

interesado presente la propuesta a dicha Comisión para conocer su

criterio antes de que la Municipalidad emita pronunciamiento sobre

el proyecto. En los casos en que la Comisión Nacional de Prevención

de Riesgos y Atención de Emergencias otorgue un visto bueno a lo

proyectado en estas zonas, será imprescindible contar con un estudio

geológico, así como aplicar el Código Sísmico vigente en todos sus

alcances.

Asimismo, en los sectores de Salitrillos, Alto Palo Campana y

Bebedero, deberá contarse también con un dictamen preliminar de

la Comisión para cualquier proyecto, por motivo de deslizamientos

en esos sectores, por lo cual deberán tomarse muy en cuenta las

recomendaciones dadas en el Informe Técnico DPM-INF-059-2003

realizado por dicha Comisión en lo concerniente a estas áreas.

Será requisito indispensable para aprobar los planos constructivos

en proyectos residenciales de condominios, centros comerciales,

edificios de oficinas, urbanizaciones y proyectos en terrenos de más

de 500 metros cuadrados, presentar un Plan de Contingencia que

explique las medidas por tomar en el campo de la seguridad de los

obreros y personal durante el proceso de construcción. Este plan

deberá contar con el visto bueno del Instituto Nacional de Seguros.

Además, antes de recibir la obra, la Municipalidad exigirá un Plan

de Evacuación que deberá contar con el visto bueno de la Comisión

Nacional de Emergencias.

6.6. Permiso para instalación de juegos mecánicos.

Para la instalación de juegos mecánicos temporales, el interesado

deberá obtener Licencia Municipal. En la solicitud respectiva deberá

aclarar la ubicación de las máquinas, la disponibilidad de servicios

sanitarios, de agua potable, la acometida eléctrica y cualquier otra

variable que se requiera para el adecuado desarrollo de las actividades

propuestas.

5.7. Permiso para demolición.

Además de los requisitos previstos para la solicitud de permiso de

obra menor descritos en este capítulo, se debe presentar información

fotográfica apropiada para entender las calidades del edificio por

demoler. Esto, con el propósito de ser comparado con el Inventario de

Casas de Adobe existente en el Archivo Municipal. El Departamento

de Desarrollo Urbano se reservará la posibilidad de elevar el caso

ante la dependencia correspondiente del Ministerio de Cultura.

5.8. Póliza de riesgos de trabajo.

De acuerdo con la disposición del reglamento publicado en el Alcance

Nº 2 de La Gaceta, del 14 de enero de 1999, para la solicitud de la

Póliza de Riesgos de Trabajo ante el INS, es necesario que la póliza

se inscriba a nombre del propietario del proyecto o del profesional

responsable de la obra; en caso de pólizas abiertas, se deberá acatar

la legislación pertinente a la protección de los trabajadores.

5.9. Permiso para movimiento de tierra.

Los permisos para movimiento de tierra, en función de obras futuras,

estarán sujetos a las autorizaciones que establece la legislación

vigente. No se autorizarán movimientos de tierra sin antes contar

con el estudio de Viabilidad Ambiental emitida por la SETENA. La

realización de movimientos de tierra no obliga a la Municipalidad a

conceder los permisos ulteriores. Se prohíben los movimientos de

tierra y rellenos en zonas de deslizamientos activos, según el mapa

de la Comisión Nacional de Prevención de Desastres.

La solicitud de movimiento de tierra para otros fines debe cumplir con

los requisitos que se estipulan en el artículo 2.10.2 de la publicación

en La Gaceta, Nº 47 del 7 de marzo del 2003, requisitos que se

deben presentar para los diferentes trámites en la Municipalidad de

Escazú.

5.10. Evaluación del impacto ambiental.

Los proyectos que se desarrollen en el cantón de Escazú deberán

contar con la aprobación de la SETENA, de requerirse por esta,

de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento General sobre los

Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), según

el decreto Nº 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC (La Gaceta, Nº

125 del 28/06/04).

Además, deben tomarse en cuenta los siguientes criterios:

1. En terrenos con promedio de pendientes mayor al 30% no se

admitirán proyectos. En terrenos con pendientes promedio del 10

al 30% se debe aportar estudio de estabilidad de taludes.

2. Todos los proyectos que se ubiquen en áreas definidas como de

recarga acuífera requerirán de evaluación de impacto ambiental

y cumplir con lo que establece la Ley Forestal, la Ley de Aguas y

el Reglamento de Procedimientos de la SETENA.

3. Cualquier proyecto que se realice dentro de la Zona Protectora de

los Cerros de Escazú requerirá de estudio de impacto ambiental

completo que evalúe las posibles afectaciones a la biodiversidad,

además de todos los otros aspectos que se evalúan normalmente

en esta clase de estudio. Solo se exceptúan los casos contemplados

en el artículo 16.2.2.b.

4. Los entubados y puentes requerirán de estudio hidráulico e

hidrológico.

En los casos en que se solicita evaluación de impacto ambiental,

este debe realizarse para el proyecto completo, aunque esté previsto

desarrollarse en etapas.

5.11. Vigencia de certificados y permisos.

El certificado de uso de suelo tendrá vigencia indefinida, siempre

y cuando el Plan Regulador no sufra cambios relacionados con

la propiedad en cuestión; en este caso, la vigencia del certificado

quedará reducida al plazo de un año, a partir de la adopción formal

de tales cambios.

A partir del momento en que se autoriza el permiso de construcción,

este visado tendrá una vigencia de 12 meses; una vez iniciada la

obra, se podrá prorrogar hasta 24 meses. Si al término del primer año

de vigencia no se ha iniciado la obra, el interesado debe presentarse

a la oficina de permisos para resellar el proyecto sin costo alguno En

caso de prescripción, debe solicitarse un nuevo permiso y realizar

el pago correspondiente, actualizando los montos del costo del

proyecto para cobrar la diferencia. La resolución dependerá de las

normas del Plan Regulador vigentes a la fecha de la solicitud.

5.12. Plazo de resolución.

Para los casos en que no se necesite un análisis adicional al proceso

normal de estudio, el Departamento de Desarrollo Urbano contará

con 10 días naturales como plazo de resolución, a partir de un día

después de presentada la solicitud.

Para los proyectos y casos que impliquen un análisis adicional,

por su alto grado de complejidad, el Departamento de Desarrollo

Urbano tendrá un plazo de resolución de 15 días naturales. Pasado

este tiempo, el interesado podrá acogerse al proceso del silencio

administrativo.

Cuando el Municipio deniegue una solicitud para ser modificada, el

plazo de resolución será de tres días hábiles, a partir del momento en

que se recibe nuevamente la solicitud.

5.13. Horario de trabajos de construcción.

Todo permiso de construcción aprobado en la oficina de Desarrollo

Urbano de la Municipalidad podrá ejecutar las actividades propias

de la edificación en el período de tiempo comprendido entre las 06

y las 18 horas, de lunes a viernes y de 6 a las 13 horas los sábados.

Se prohíbe trabajar en los días domingos y los feriados, por ley, de

pago obligatorio.

En caso de desacato al horario, se le notificará al responsable de la

construcción por escrito, por una única vez, previniéndole que de no

acatar el horario establecido se le clausurará la construcción. Esto,

siempre y cuando exista denuncia comprobada al respecto por algún

vecino de la construcción.

5.14. Molestias a terceros.

Toda molestia generada en propiedad pública o privada durante

el proceso de construcción será responsabilidad del profesional

encargado.

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 55

5.15. Requisitos especiales para urbanizaciones y condominios.

Además de los requisitos que establece la Ley, todo condominio

o urbanización deberá realizar la construcción o inclusive mejoras

sobre las aceras, pavimentos y cordones implicados dentro de la mitad

del tramo de vía correspondiente al frente de la propiedad donde

se desarrolla el proyecto. Todo proyecto nuevo de urbanización o

condominio debe contar con red de recolección de aguas residuales

y conexión del efluente al sistema de alcantarillado, directamente

a un colector o mediante un subcolector, o bien, a un sistema de

tratamiento; todo lo anterior, de conformidad con las disposiciones

legales vigentes. En los casos de proyectos existentes de este tipo

que no cuenten con dicha planta, se estudiarán acciones en conjunto

con la Municipalidad, los vecinos, el desarrollador y el A y A, para

solucionar este problema.

5.16. Amenazas potenciales.

Si un proyecto estuviera afectado por alguna de las amenazas

potenciales que indica el Mapa de Amenazas Potenciales del

Cantón de Escazú, preparado por la Comisión Nacional de

Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, el cual se

publica como parte del Plan Regulador, deberá contar de previo con

dictamen de dicha Comisión (Dirección de Gestión de Desastres),

para tomar las medidas de mitigación necesarias, ya sea si se tratara

de falla geológica, área inundable, deslizamiento, avalanchas u

otra de similar gravedad. No se permitirán construcciones en áreas

con pendientes mayores al 25% sin el visto bueno de la Comisión

Nacional de Prevención de Desastres, pero no se permitirán del todo

las construcciones en zonas con propensión a deslizamientos.

5.17. Responsabilidad profesional.

La responsabilidad, tanto por el diseño arquitectónico, estructural,

movimientos de tierra, electro-mecánico, así como de cualquier

especialidad, es del profesional que funja como responsable en

los planos constructivos. El acatamiento a las normas tanto del

Reglamento de Construcciones y Leyes conexas así como de

cualquier reglamento o normativa referente a una construcción

específica, es plena responsabilidad del profesional, tal como lo indica

el Reglamento de Construcciones (Artículo II.1) y el Reglamento

respectivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa

Rica. La responsabilidad municipal se restringe al alineamiento, uso

de suelo, cobertura y altura de la construcción. La aprobación por

las diferentes instituciones, así como por la Municipalidad en tanto a

planos constructivos se refiere, no releva al profesional responsable

de errores u omisiones en estos, cuya responsabilidad recae en él.

Será obligación de las empresas constructoras o inclusive consultoras

fijar domicilio para notificaciones dentro del cantón de Escazú.

Artículo 6º—Sanciones y recursos.

6.1. Facultades y sanciones.

La Municipalidad está facultada, por si sola o en conjunto con otras

instituciones, a sancionar por infracciones a las reglas del Plan

Regulador. Las sanciones, especificadas por las leyes y reglamentos

en la materia, incluyen desde multa, clausura y desocupación, hasta

demolición de la obra.

6.2. Infracciones.

Se consideran como infracciones las siguientes actividades:

a. Ejecución tanto de obras sin licencia previa o con una licencia

de plazo vencido, como de obras que no cuenten con un juego

completo de planos aprobados, el original del permiso de

construcción con sellos y firmas registradas, y la hoja de visitas

del inspector municipal colocada en un lugar visible.

b. Ejecución de una obra con modificaciones de más de un 10% ya

sea en el área o en el costo de la construcción aprobados por la

Municipalidad.

c. Ejecución de obras que pongan en peligro la vida o las propiedades

vecinas, o que no ponen en práctica medidas de prevención.

d. Abuso del espacio de la vía pública mediante la colocación de

materiales y escombros.

e. Impedimento o estorbo a los inspectores municipales para

cumplir con su cometido.

6.3. Procedimientos.

Cuando una obra se construya sin licencia, la Municipalidad

ordenará la suspensión de esta y el levantamiento de la información;

fijará un plazo al propietario, según notificación del Departamento

de Desarrollo Urbano, para que el propietario se ponga a derecho y

obtenga la licencia correspondiente. Una vez que el interesado reciba

el permiso, la Municipalidad comprobará si la obra ha sido ejecutada

de acuerdo con el proyecto aprobado inicialmente.

Si el interesado no presenta el proyecto o no se llevan a cabo las

modificaciones o demoliciones demandadas por la reglamentación,

la Municipalidad ordenará la demolición de la obra ilegal, por

cuenta del propietario. En ningún caso autorizará el uso de ella y si

ya está en uso, impondrá una multa equivalente al 100% del valor

del monto pagado como Impuesto de Construcción, y dispondrá la

desocupación y clausura con ayuda de representantes de la Fuerza

Pública y del Ministerio de Salud.

La realización de nuevas actividades en edificaciones existentes,

que no concuerden con la zonificación del Plan Regulador y que no

puedan catalogarse por medio de medidas de mitigación como un

uso condicional se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio

de la responsabilidad penal en que se incurra.

6.4. Patente para empresas constructoras.

Será obligatorio para las empresas constructoras que tengan oficinas

administrativas en el cantón de Escazú contar con la licencia

comercial que las habilite para esos propósitos.

Todas las empresas constructoras que edifiquen obras en el cantón

deberán acatar, además de los requisitos contenidos en las normas

y reglamentos referentes al Reglamento de Construcciones y leyes

conexas que no contradigan las normas de este Plan, las siguientes

disposiciones:

1. Prohibición de mantener escombros en la vía pública.

2. Uso de vagonetas con manteado, las cuales deben salir del terreno

de la construcción con las llantas limpias, para evitar que las vías

se deterioren con barro y similares.

3. Construcción de aceras frente a la propiedad (en todos los casos)

y de la mitad de la vía cuando la construcción lo amerite.

4. Respeto total a las zonas de protección de ríos y quebradas en

casos en que el terreno colinde con estas.

5. Cumplimiento de las horas de trabajo de acuerdo con el artículo

5.13.

6. No impedir el libre acceso de los inspectores municipales al

terreno donde se edifica la obra.

Si en el curso de la edificación se detecta incumplimiento de estas

disposiciones, luego del debido proceso, el Departamento de

Desarrollo Urbano procederá a detener el proyecto y se le comunicará

al responsable de la obra. El reinicio de la obra solo se permitirá una

vez subsanado el punto o puntos infringidos de la lista anterior.

5.5. Recursos.

Toda resolución dictada por las dependencias municipales en lo

relativo a estos reglamentos tendrá los recursos dispuestos por el

Código Municipal y sus modificaciones (Ley Nº 4574, del 4 de mayo

de 1970, título VII: “Recursos contra los actos municipales”), los

cuales deberán ser interpuestos según las formalidades y plazos que

ahí se indican.

CAPÍTULO II

Reglamento de zonificación de uso del suelo.

Artículo 7º—Zonificación por usos. Con el fin de regular las

diferentes actividades que se desarrollen en el cantón y para contribuir a la

consolidación, regulación, protección e impulso de las diferentes áreas de

crecimiento urbano, el territorio del cantón ha sido dividido en varias zonas

residenciales, comerciales y especiales. Esto implica que la Municipalidad

deberá modificar los valores del impuesto territorial dependiendo del uso y

de las restricciones que cada zona tiene con base en el Plan Regulador.

7.1. Zonas residenciales.

Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).

Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).

Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).

Zona Residencial Alta Alta Densidad (ZRAAD).

7.2. Zonas de comercio y servicios.

Zona de Comercio Lineal (ZCL).

Zona de Comercio Puntual (ZCP).

7.3. Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio (ZMPIC).

7.4. Zona de Parques y Facilidades Comunales (ZP).

7.5. Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA).

(La Reglamentación de esta zona en el Distrito de San Antonio se

efectuará hasta que se cuente con estudios más pormenorizados).

7.6. Zonas de protección y control especial.

Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).

Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).

Zona Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).

Zona Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).

Zona Control Especial Áreas de Interés Patrimonial (ZCEAIP).

Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).

Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).

7.7. Zonas para edificaciones en altura.

Las zonas antes citadas están delimitadas gráficamente en el Plano

de Zonificación que se integra al presente Plan Regulador.

8.8. Límites entre zonas.

Cuando un inmueble quede dividido por un límite entre las zonas,

las regulaciones de cualquiera de ellas pueden extenderse hasta 50

metros más, a partir de la línea divisoria siempre que el uso que se

generaliza afecte más del 75% del área del inmueble y por tanto este

último pueda destinarse para tal uso en su totalidad.

En los sectores para edificios en altura (17,5 metros o más) será

imprescindible contar con un estudio geotécnico que demuestre la

seguridad de que las características del suelo sean apropiadas para

dar soporte a los edificios.

Artículo 8º—Naturaleza de los usos. De acuerdo con el grado

de compatibilidad entre las actividades por desarrollar en el cantón y las

características de las zonas enunciadas en los artículos anteriores, los usos

de suelo se dividen en:

a) Usos conformes.

b) Usos no conformes.

c) Usos condicionales.

Pág 56 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

8.1. Usos conformes.

Corresponden a aquellos que no contradicen las características de

la zona. Pueden condicionarse mediante la solicitud de algunos

requisitos especiales, tales como su tamaño, organización de la

actividad dentro de la propiedad, entradas y salidas, estacionamientos,

nivel de ruido permitido, franjas de amortiguamiento, características

de acabados, arborización, despliegue de propaganda comercial,

rótulos comerciales, horarios de funcionamiento, etc. Las condiciones

no pueden ser arbitrarias y deben ser detalladas obligatoriamente por

la Municipalidad en el certificado correspondiente al uso del suelo.

8.2. Usos no conformes.

Corresponden a todos aquellos que contradicen las características de

la zona, sean proyectados o existentes.

Para los casos de lotes existentes y legalizados que tienen frente

y área que no corresponden a lo reglamentado, se permitirá el

desarrollo de actividades siempre que no se contradiga la naturaleza

del uso de la zona.

Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos

de uso, únicamente se permitirán reparaciones en su parte “no

conforme”, si estas conservan el valor patrimonial; pero si se pretende

llevar a cabo algunas modificaciones, estas deberán ajustarse a los

requisitos de la zona. Se procederá de igual forma si se pretendiera

cambiar el uso del suelo.

8.3. Usos condicionales.

Corresponden a aquellos usos existentes o solicitados luego de

aprobado el Plan que, por sus características, pueden causar molestias

a los usos conformes en la zona, pero que con ciertos requerimientos

pueden garantizar que las posibles molestias se confinen dentro de

la propiedad y se puedan disminuir las molestias al entorno por

medio de medidas paliativas como retiros de construcción, medidas

especiales de insonorización, arborización, espacios extra de parqueo

y similares. Un uso condicional no podrá ser admitido si no confina

las molestias dentro de la propiedad, en cuyo caso se revierte a un

uso no conforme y, por lo tanto, sujeto a ser clausurado.

Artículo 9º—Disposiciones generales sobre los requisitos. Todas

las nuevas construcciones, fraccionamientos y urbanizaciones, así como

las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con

los requisitos de la zona que son: superficie y frente mínimo del lote, altura

y cobertura máximas de la construcción, retiros (antejardines y patios),

densidad y condiciones especiales, si las hay (ver artículo 8.1.). En los

casos de usos existentes que no sean conformes con la zonificación, deberá

analizarse si por medio de normas especiales pueden convertirse en usos

condicionales. En caso contrario, deberán trasladarse de lugar en un plazo

máximo de cinco años, desde la fecha de aprobación del Plan Regulador.

9.1. Frente mínimo.

Longitud mínima permitida del lado del lote por fraccionar, que

colinda con la calle pública o servidumbre.

9.2. Superficie mínima.

Área mínima del lote por fraccionar.

9.3. Altura máxima.

Se mide a partir del piso principal (vestíbulo) hasta el nivel de la

viga corona. Para el cálculo no se tomarán en cuenta las chimeneas,

parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua,

elementos mecánicos y elementos de recreación en las terrazas

superiores.

9.4. Cobertura máxima.

Para el cantón de Escazú, la cobertura máxima se define como el

área de un terreno que comprende la proyección máxima horizontal

de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados

o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de

lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías,

piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura

permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o

inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con

sistemas permeables tales como el zacate “block”.

9.5. Retiros.

Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura

y los linderos del predio donde esta se ubica; se toman en cuenta los

retiros frontales, laterales y posteriores.

- El retiro frontal o antejardín.

Distancia existente entre la línea de propiedad del frente del

terreno y una línea paralela a esta, conocida como línea de

construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de la vía

y las características de la edificación propuesta. Esta información

se encuentra fijada en el Reglamento de Vialidad y Transporte del

presente Plan Regulador.

El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la

edificación como una franja de amortiguamiento para los casos

de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación

sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio

para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite

embellecer la ciudad si en él se plantan árboles y arbustos.

No es permitido construir en el retiro frontal, salvo bajo estas

excepciones:

a. Balcones: Se permiten siempre y cuando no sobresalgan más

de un metro de la línea de construcción y su superficie no

sobrepase más de un tercio en su totalidad del área destinada

a antejardín. Deberán ser construidos en voladizo y no ser

utilizados como área habitable bajo ninguna circunstancia.

b. Casetas de seguridad: Se permitirán siempre y cuando

no sean piezas habitables completas, sino tipo oficina, con

medio servicio sanitario (sin ducha) y no sobrepasen los

cuatro metros cuadrados en un solo nivel. No se admite que

sobresalgan aleros o cualquier elemento arquitectónico fuera

de la línea de propiedad.

c. Basureros: Pueden diseñarse paralelos a la línea de propiedad

con acceso directo a la acera, por medio de puertas. Su tamaño

dependerá del volumen de basura que circulará en el proyecto,

pero en ningún caso podrá sobrepasar una décima parte del

total del antejardín.

d. Medidores: Podrán ubicarse en línea de propiedad, sin que la

estructura salga sobre la acera y sin que esta sobrepase los dos

metros de altura, ni que su ancho sobrepase la décima parte

del frente de la propiedad.

e. Casos especiales: Cuando por razones de forma del terreno

o por tratarse de una estructura no contemplada en los casos

anteriores, sea necesario estudiar el caso en particular, este se

remitirá a la Comisión del Plan Regulador para que lo analice

y efectúe recomendaciones. En ningún caso podrán invadirse

áreas públicas, terreno ajeno o acercarse más de diez metros a

la margen del río.

f. Portones: Se permiten portones con su respectiva estructura

(columnas y alero) en línea de propiedad siempre que sus hojas

tengan más de un 80% de visibilidad; en cuanto a las tapias,

estas deben ubicarse en la línea de construcción definida para

cada caso. En la línea de propiedad solo se permite, además

del portón , muro de un metro y verja.

En ningún caso se permitirán espacios habitables fuera de la línea

de construcción.

- El retiro lateral:

Para construcciones de un piso, en paredes laterales a la

colindancia con ventanas, el retiro medirá tres metros, distancia

que puede disminuirse solo en el primer nivel, a 1,50 metros si

existe tapia lateral. Para un segundo piso, el retiro será mínimo

de 3 metros (exista o no tapia) y por cada piso adicional deberá

agregarse 1,50 metros más. De no existir ventanas laterales, puede

prescindirse del retiro, pero solo en construcciones de hasta 3

pisos. Se prohíben los retiros escalonados. La distancia requerida

para el retiro lateral deberá ubicarse en un solo plano a nivel del

primer piso (por ejemplo, un edificio de 6 pisos que requiere de

un retiro lateral de 9 metros deberá dejar esta distancia de retiro

de la colindancia hasta la línea de fachada lateral).

- El retiro posterior:

Como mínimo, este retiro deberá medir 3 metros para edificaciones

de uno o dos pisos; pero si la edificación supera los dos niveles,

el retiro aumentará 1,5 m por cada uno El retiro posterior puede

ser sustituido por una área equivalente en el interior del lote, a fin

de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto,

siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre

ventilación e iluminación naturales, y la edificación no supere los

tres pisos. No se admiten los retiros escalonados. El espacio del

retiro posterior debe dejarse abierto de la colindancia a la fachada

posterior respectiva. Los retiros de los ríos y quebradas, para

efectos de este artículo, son retiros posteriores, los cuales deben

medir al menos 10 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos 5

metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia

adentro (Ley de Aguas, art. 148).

9.6. Densidades.

Corresponden a la relación entre un número de personas y la superficie

donde ellas se asientan; se mide como habitantes por hectárea (hab/

ha). En caso de fraccionamientos, se le llama densidad neta, y en

urbanizaciones, edificaciones de apartamentos o condominios se

conoce como densidad bruta. Para efectos del Plan Regulador, el

número permitido de unidades de vivienda por lote es el cociente

de dividir el área del terreno entre el área del lote mínimo permitido

en la zona.

Artículo 10.—Disposiciones generales sobre los incentivos. En el

marco del desarrollo sostenible, para lograr el equilibrio entre los intereses

privados y públicos, debe buscarse, además del uso de la potestad del Estado

de regular la actividad privada, el incentivo de las iniciativas privadas para

el beneficio público.

El Plan Regulador fija los siguientes incentivos, entre lo que la

legislación nacional permite al respecto:

10.1. La flexibilidad de los requisitos.

Está descrita para los proyectos en condiciones y con objetivos

especiales, en el artículo 4.3 del capítulo I de este Reglamento. Esta

medida no aplica en la Zona Protectora de los Cerros de Escazú.

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 57

10.2. La condonación del impuesto de bienes inmuebles.

Está descrita para la Zona Protector a de los Cerros de Escazú

(ZPCE) y para la Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas

(ZPFAR) en los artículos correspondientes respectivos, a cambio de

que sus propietarios cumplan con ciertas normas de uso. Se refiere

solo a terrenos que se estén usando para la protección de los recursos

naturales, no a construcciones (de ningún tipo) que se realicen en la

Zona Protectora.

10.3. Entrega de parte de propiedad al uso y disfrute públicos.

A continuación se describen los beneficios que puede obtener el

propietario:

- Galerías interiores:

El propietario de un edificio que destine una galería interior con

un mínimo de 5 metros de ancho para el uso público peatonal,

obtendrá el beneficio de aumentar el área máxima permitida de

construcción a 3 metros cuadrados por cada metro cuadrado de

galería.

- Pórticos:

El propietario de un pórtico integrado a la acera, con un mínimo

de tres metros de ancho libres, que lo destine para uso peatonal,

obtendrá el beneficio de aumentar el área de construcción a 4,5

metros cuadrados por cada metro cuadrado del pórtico.

- Espacios abiertos:

El propietario de una planta baja de espacios abiertos o techados

con materiales translúcidos, que la destine al uso público (pero

no a las ventas y cafeterías), obtendrá el beneficio de aumentar

el área de construcción a 6 metros cuadrados por cada metro

cuadrado cedido. Estos beneficios permitirán aumentar la altura

del predio o su cobertura; esto último con la condición de que los

propietarios cumplan con las normas de higiene.

- Cambio de tierra por impuestos.

En los casos en que la Municipalidad de Escazú requiera mejorar

la condición de áreas públicas cantonales, podrá establecer un

convenio con los propietarios afectados, de forma que estos

cedan la tierra a la ciudad a cambio de la exoneración de pago

de un impuesto de Bienes Inmuebles que compense el valor de

la tierra cedida.

Artículo 11.—Zonas residenciales. Las siguientes normas incluyen

las urbanizaciones existentes ubicadas en las zonas de Baja, Media y Alta

Densidad, así como las zonas definidas como residenciales por este Plan.

11.1. Usos conexos o complementarios a vivienda.

Las zonas residenciales son los terrenos destinados predominantemente

al uso de vivienda; sin embargo, se contempla dentro del Plan

Regulador que existan algunos usos complementarios o conexos a

los sectores de vivienda, que llenen las necesidades cotidianas de la

comunidad, pero bajo ciertas restricciones de tamaño y ubicación,

así como de uso, para que no vayan a producir problemas de

estacionamiento, ruido u olores. Se contemplan dentro de estos usos

condicionales los siguientes:

􀀀 Salón de belleza.

􀀀 Tienda.

􀀀 Bazar

􀀀 Librería.

􀀀 Pulpería.

􀀀 Venta de repostería.

En general, comercio y servicios pequeños que puedan mantener

confinadas las molestias dentro de la propiedad.

Estos usos solo se podrán ubicar en terrenos frente a la calle principal

de la zona residencial (ruta nacional o vía primaria de 14 metros) y

no podrán tener más de 30 metros de área. Solo se permitirán estos

usos siempre y cuando tengan como mínimo dos espacios de parqueo

dentro del lote para uso exclusivo del comercio.

Se permitirán también dentro de esta categoría oficinas de servicios

profesionales, siempre y cuando sean del propietario de la vivienda

y disponga como mínimo de un espacio de parqueo interno para uso

exclusivo de los clientes., tales como:

􀀀 Abogado.

􀀀 Ingeniero.

􀀀 Arquitecto.

􀀀 Dentista.

􀀀 Médico.

Igualmente, en estos casos las oficinas no podrán tener más de 30

m2 de área. No se admiten oficinas en zonas residenciales salvo las

mencionadas anteriormente.

No se admitirán dentro de zonas residenciales los siguientes usos:

clínicas de servicio médico, clínicas veterinarias, pooles, billares y

juegos electrónicos, asilos, albergues, iglesias, juzgados, alcaldías,

guarderías infantiles, escuelas y centros de enseñanza privada,

teatros, sedes corporativas, clubes nocturnos y diurnos, salas de

masajes, cafeterías, panaderías y similares.

En urbanizaciones nuevas deberá quedar definido en el plano de

conjunto aprobado por la Municipalidad, el uso conforme con el Plan

Regulador que se le dará a cada lote, el cual no podrá ser modificado

ni fraccionado posteriormente.

Cuando la actividad comercial sea complemento de una residencia y

no el único fin para la edificación, no se otorgará la patente sin antes

asegurar la total independencia funcional y espacial entre ambas

actividades.

En las zonas residenciales únicamente se permiten los rótulos

funcionales, con un área no mayor a 1 metro cuadrado, cuyo

propósito sea llamar la atención sobre la actividad que se ofrece en

el mismo sitio donde este está ubicado. Se permite un solo aviso por

fachada del local; sin embargo, en lotes esquineros se permitirá la

instalación de uno por cada costado.

El rótulo debe alinearse paralelamente al frente del terreno y no

puede salir de la línea de propiedad. Su altura máxima de colocación

será de 3 metros.

11.2. Zona Residencial Baja Densidad (ZRBD).

En el plano de zonificación de Escazú se reconocen cuatro sectores

con estas características: uno corresponde a la zona este de Bello

Horizonte; otro a la zona comprendida entre Cerro Coyote y Cerro

Palomas, extendiéndose hasta el sector de “Le Monastère”. Las

pendientes son fuertes, del 20% al 30%; la escorrentía es rápida,

por lo que se debe tener cuidado en el uso del terreno. Por tanto, se

debe manejar una densidad baja (12 viv/ha), de manera que esta zona

mantenga bajos impactos por el uso residencial. Otra zona abarca

la urbanización Los Laureles y Los Rosales, la cual a lo largo de

los años ha preservado la característica de residencial unifamiliar y

esta condición se mantiene dentro del Plan Regulador. Igualmente,

el sector del barrio Maynard, Calle Lanford y Calle Los Faroles se

mantiene como de Baja Densidad, dadas las características actuales

de dichos barrios.

11.2.1. Requisitos.

La superficie mínima del lote será de 600 metros cuadrados,

pero en caso de existencia de servicio de cloaca, será de

500 metros cuadrados; el frente mínimo es de 15 metros;

la cobertura máxima es de 50% y la altura máxima de las

edificaciones será de 7 metros.

11.2.2. Retiros.

El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los

laterales y posterior, ver artículo 9.5.

11.2.3. Usos conformes.

a. Residencial unifamiliar.

b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda,

con un área máxima de 30 metros cuadrados, siempre

y cuando la actividad se realice en la misma casa.

11.2.4. Usos condicionales.

a. Residencias multifamiliares (apartamentos o

condominios)

b. Hoteles tipo “cama y desayuno” de hasta 5

habitaciones.

c. Usos conexos, ver artículo 11.1.

Los usos “b” y “c” tendrán las siguientes condiciones:

 Tres metros como mínimo de retiro lateral (a ambos

lados).

 No utilizar el espacio público (calle, plaza, parque)

para el estacionamiento, salvo por permiso expreso de

la Municipalidad.

 No sobrepasar el nivel de ruido permitido por

el Ministerio de Salud Pública para las zonas

residenciales.

11.2.5. Usos no conformes.

a) Bares.

b) Restaurantes.

c) Discotecas o similares.

d) Oficinas de todo tipo, de más de 30 metros cuadrados.

e) Comercio o servicios de más de 30 metros, de acuerdo

con las listas del artículo 11.1.

f) Vallas publicitarias.

g) Talleres automotrices, electromecánicos, etc.

h) Parqueos públicos y privados.

i) Juegos electrónicos.

j) Guarderías infantiles.

k) Pooles y billares.

l) Albergues.

m) Asilos.

n) Iglesias.

o) Escuelas y centros de enseñanza privados.

p) Planteles.

q) Moteles y casas de citas.

11.3. Zona Residencial Media Densidad (ZRMD).

Esta zona comprende los siguientes sectores: alrededores del centro

de San Antonio, sector oeste del Distrito Central, franja al margen

oeste de la vía 310, y alrededores del casco central de Escazú.

11.3.1. Requisitos.

La superficie mínima del lote será de 400 metros

cuadrados, pero en casos en que exista servicio de cloaca,

será de 350 metros cuadrados; el frente mínimo será de 12

Pág 58 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

metros; la cobertura máxima, del 60% y la altura máxima

de edificaciones, de 10,5 metros. Se maneja una densidad

de 20 viviendas por hectárea.

11.3.2. Retiros.

El retiro frontal no será menor de 3 metros; para los

laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

11.3.3. Usos conformes.

a. Residencial unifamiliar.

b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda

con un área máxima de 30 m2, cuyas actividades se

realicen en la misma casa.

11.3.4. Usos condicionales.

a. Residencias multifamiliares (apartamentos o

condominios).

b. Hoteles tipo “cama y desayuno” con no más de 5

habitaciones.

c. Usos conexos, ver artículo 11.1.

11.3.5. Usos no conformes.

a. Bares.

b. Restaurantes.

c. Discotecas o similares.

d. Oficinas de más de 30 metros.

e. Comercio del tipo de la lista del artículo 11.1, de más

de 30 metros.

f. Vallas publicitarias.

g. Talleres automotrices, electromecánicos, etc.

h. Parqueos públicos y privados.

i. Juegos electrónicos.

j. Guarderías infantiles.

k. Pooles y billares.

l. Albergues.

m. Asilos.

n. Iglesias.

o. Escuelas y centros de enseñanza privados.

p. Planteles.

q. Moteles y casas de citas.

11.4. Zona Residencial Alta Densidad (ZRAD).

Según el plano de zonificación, esta se ubica en la parte norte

del cantón y además abarca las áreas comerciales con el afán de

reglamentar las zonas residenciales dentro de las comerciales, y se

concibe como una área de concentración poblacional, ya que posee

las mejores condiciones para el crecimiento urbano; las pendientes

son bajas y la posibilidad de lograr una excelente infraestructura

es aún mayor. Esta zona tendrá una densidad de 40 viviendas por

hectárea. Comprende el sector de Trejos Montealegre, el sector al

sur de la ruta nacional 105 (sector Vista Alegre, Anonos, una parte

de Bello Horizonte) y el sector al norte de la misma ruta, antigua

carretera a Santa Ana hasta el sector del Centro Comercial La Paco.

Dentro de estas zonas, en el sector que aparece afectado por la

proximidad a cauces de ríos, deberá dejarse un retiro mínimo de

10 metros de no construcción desde la margen del río; además,

para urbanizar esas zonas deben realizarse obras de infraestructura

protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno para

evitar que posibles avalanchas inunden el terreno urbanizado.

Los sectores en Bello Horizonte dentro de esta categoría, propensos

a inundarse por la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio

especial hidrológico para evaluar la aceptación o no de los proyectos

propuestos dentro de esas zonas. Además, los desarrollos que se

hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de

capacidad de desfogue de las aguas pluviales dentro de la cuenca

de la Quebrada Quebradillas, deberán resolver el problema de

conducción de aguas pluviales fuera de la cuenca de la mencionada

quebrada.

11.4.1. Requisitos.

La superficie mínima del lote será de 200 m2, pero en caso

de existir servicio de cloaca, será de 180 m2. El frente

mínimo será de 10 metros; la altura de edificación máxima,

de 14 metros frente a vías de ese ancho y de 11 metros

cuando la vía tenga asignado ese derecho de vía, salvo

si está frente a la ruta nacional Nº 121 (antigua carretera

a Santa Ana), cuya altura máxima podrá llegar hasta 21

metros. La cobertura máxima será del 70%.

11.4.2. Retiros.

El retiro frontal no será menor de 2 metros; para los laterales

y el posterior, ver el artículo 9.5. Frente a bulevares, el

retiro será de 3 m de antejardín. En las calles nacionales,

el retiro frontal será indicado por el Ministerio de Obras

Públicas y Transportes (MOPT).

11.4.3. Usos conformes.

a. Residencial unifamiliar.

b. Oficinas de profesionales propietarios de la vivienda

con un área máxima de 30 m2, cuyas actividades se

realicen dentro de la misma casa.

11.4.4. Usos condicionales.

a. Residencial multifamiliar.

b. Condominios residenciales.

c. Hoteles tipo cama y desayuno con no más de 5

habitaciones.

d. Usos conexos, ver artículo 11.1., siempre que no tengan

más de 30 m2.

e. Centros de enseñanza preescolar con no más de 15

niños y con área verde mínimo del 50% del total del

terreno.

f. Centros de enseñanza primaria con capacidad de hasta

150 niños, siempre y cuando sea en terrenos de más de

una hectárea y manteniendo un 60 % de área verde.

Los usos “d”, “e” y “f” tendrán las siguientes

condiciones:

- Tres metros de retiro lateral, a ambos lados.

- No usar el espacio público (calle, plaza, parque) para

el estacionamiento, salvo por permiso expreso de las

autoridades.

- No sobrepasar el ruido permitido por el Ministerio de

Salud para las zonas residenciales.

El punto “f” además requerirá demostrar que confinará

dentro de la propiedad privada las molestias tales como

ruido y parqueos; y necesitará el visto bueno del Ministerio

de Educación Pública.

11.4.5. Usos no conformes.

a. Bares.

b. Restaurantes.

c. Oficinas de más de 30 m2.

d. Comercios de más de 30 m2, incluidos en la lista del

artículo 11.1.

e. Discotecas o similares.

f. Vallas publicitarias.

g. Talleres automotrices, electromecánicos, etc.

h. . Parqueos públicos y privados.

i. Juegos electrónicos.

j. Guarderías infantiles.

k. Pooles y billares.

l. Albergues.

m. Asilos.

n. Iglesias.

o. Planteles.

p. Moteles y casas de citas.

En las zonas de comercio donde se permita vivienda de

alta densidad privan las normas especificadas para el uso

comercial.

11.5. Restricción de altura en terrenos aledaños a sedes diplomáticas.

Como deferencia a la seguridad que deben los gobiernos a las sedes

diplomáticas (Convención de Viena), este Plan Regulador impone

una restricción de altura de no más de dos pisos (7 m) a las nuevas

construcciones en los terrenos aledaños a sedes diplomáticas, siempre

que estas sean propiedad del Gobierno representado. Esta restricción

regirá dentro de los cincuenta metros del lote que colinden con la

sede diplomática.

11.6. Zona Residencial de Alta Alta Densidad (ZRAAD).

Se concibe como una serie de zonas de alta concentración poblacional

para dar cabida a soluciones habitacionales de interés social, para

la población económicamente menos favorecida del cantón. Estas

zonas tendrán una densidad máxima de 150 viviendas por hectárea.

Esta categoría incluye los siguientes sectores que por sus

características actuales socio- económicas y de densidad requieren

de normas especiales que permitan consolidarlos como zonas de una

densidad más alta que la ZRAD.

Los siguientes sectores estarían sujetos a la reglamentación de esta

zona, a saber:

􀀀 En Guachipelín: Calle Boquerón (lotes de familias Jiménez

Herrera y Jiménez Segura), Calle Los Herrera (alrededores de

Iglesia San Gabriel), Calle Los Azofeifa (lotes Chino Wong y

Enoc Azofeifa).

􀀀 En Los Anonos: Bajo de Los Anonos.

􀀀 Sector Carrizal Medio: del puente a Barrio Corazón de Jesús.

􀀀 Sector Urbanización Zárate.

􀀀 Calle León en Bello Horizonte.

􀀀 Lotes Protti: alrededores de La Hulera.

􀀀 Calle Los Reyes: entre la Calle San Miguel y el Abastecedor

Buenos Aires.

􀀀 Urbanización Manuel Antonio: entre calle Sabanillas y lotes

Toño León.

􀀀 Sector Calle Entierrillos: alrededores del antiguo tanque

Municipal y familia Arias Alvarado.

􀀀 Sector Acave 1 y 2.

Estos sectores son definidos en este Plan Regulador solo por nombre;

su ubicación exacta quedará definida con un estudio pormenorizado

que deberá realizarse posteriormente, mediante reforma a este Plan

Regulador.

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 59

Entre estas zonas, para el sector que aparece afectado por la mancha

de amenaza de avalanchas (de acuerdo con el mapa de Amenazas

Naturales que acompaña este Plan Regulador), deberá dejarse un

retiro de no construcción de 20 metros de la margen del río; además,

en caso de urbanizar estas zonas en terrenos colindantes con esta

franja de 20 metros, deben realizarse obras de infraestructura

protectoras y rellenos que incrementen la altura del terreno, para

evitar que posibles avalanchas inunden los terrenos urbanizados.

Los sectores dentro de esta categoría, propensos a inundarse por

la Quebrada Quebradillas, serán objeto de un estudio especial

hidrológico, para evaluar la aceptación o no de los proyectos

propuestos dentro de estas zonas. Además, los desarrollos que se

hagan en la parte central de Bello Horizonte, al tener problemas de

capacidad de desfogue pluvial dentro de la cuenca de la quebrada

antes mencionada, deberán resolver adecuadamente el problema de

conducción de aguas pluviales fuera de esta cuenca.

En casos comprobados de interés social que no se encuentren ubicados

en los sectores mencionados anteriormente, los interesados podrán

presentar su solicitud antes del visado municipal a la Comisión de

Plan Regulador para que la estudien y realicen recomendaciones a

la Administración.

11.6.1. Requisitos.

La superficie mínima de lote será de 150 metros, pero en

caso de existir servicio de cloaca, será de 120 metros. En

zona rural, el mínimo será de 170 m2. El frente mínimo

será de seis metros, la altura de la edificación máxima,

de 10,5 m frente a calle pública, independientemente del

ancho del derecho de vía, o frente a servidumbre, de 5 o

más metros de ancho. Sobre servidumbre de menos de

5 metros la altura máxima será de 7 metros. El 80% del

terreno deberá tener una pendiente igual o menor al 10%.

La cobertura máxima será del 75%. Los rótulos no podrán

medir más de 1,5 m2.

11.7. Resumen de los requisitos.

Tabla

de requisitos

generales

Zona

Residencial

Baja

Densidad

Zona

Residencial

Media

Densidad

Zona

Residencial

Alta

Densidad

Zona

Residencial

Alta Alta

Densidad

ZRBD ZRMD ZRAD ZRAAD

12 viv/ha 20 viv/ha 40 viv/ha 150 viv/ha

Superficie mínima

del lote en m2 600 400 200 150

Frente mínimo. 15 12 10 6

Cobertura máxima

edificable 50 60 70 75

Altura máxima en

metros lineales. 7 10,5 14 10,5 y 7

Retiro frontal. 3 3 2 (3)** 2

Oficina en m2 30 30 30 30

Tamaño máximo

del rótulo. 1,5 1,5 1,5 1,5

* Con servicio de cloaca.

** Frente a boulevard

Artículo 12.—Zonas de comercio y servicio.

12.1. Clasificación.

Para efectos del Plan Regulador, el Mapa de Zonificación distribuye

y delimita dos clases de zonas de comercio y servicios: Zona de

Comercio Lineal (ZCL) y Zona de Comercio Puntual (ZCP).

Por “actividad de comercio” se comprenderá lo relacionado

con la compra y venta de toda clase de mercaderías lícitas,

propiedades, bonos, monedas y otros bienes. Se incluyen las casas

de representación, comisionistas, agencias, corredores de bolsa,

instituciones bancarias, instituciones de seguro y establecimientos

financieros como casas de banca, de cambio, financieras de crédito

y similares; en general, es comercial aquello que involucre cualquier

transacción de mercado.

Por “actividad de servicios” se comprenderá lo relacionado con

el préstamo remunerado de servicios por parte de organizaciones

privadas o personas, al sector privado, al sector público o a ambos.

Por ejemplo, el transporte, las comunicaciones, los establecimientos

privados de enseñanza y esparcimiento, los hoteles y hospedajes

de todo tipo, los establecimientos de vehículos, las agencias, los

representantes de casas extranjeras, las barberías y establecimientos

de belleza o estética y las agencias de publicidad.

Para el caso de centros comerciales ubicados dentro de estas zonas,

tendrán como requisito resolver su problema de tratamiento de

desechos líquidos (aguas negras y aguas servidas). Se exige la

instalación de plantas de tratamiento de aguas y la conducción de

estas hasta un sitio adecuado para recibirlas. En caso de talleres,

adicionalmente se exigen las medidas necesarias para tratar los

desechos o entregar, para el reciclaje, materiales como restos de

combustibles o aceites lubricantes y otras sustancias altamente

contaminantes cuando caen en los ríos.

12.2. Zona de Comercio Lineal (ZCL).

Este tipo de comercio se ha concentrado en las márgenes de las

carreteras nacionales y se define como una franja de 50 metros a lo

largo de las vías nacionales 310, 121, 105 y 167, y la sección de la

calle Matapalo, al sur de Multiplaza, según lo indicado en el mapa

de zonificación. En el tramo de la Zona de Comercio Lineal (ZCL)

del Centro Comercial Paco hasta la calle de la antigua TVA, los usos

condicionales de la ZCL se tomarán como no conformes, debido a la

cercanía con usos residenciales.

12.2.1. Requisitos.

La superficie mínima del lote será de 200 metros cuadrados,

tenga o no servicio de cloaca; el frente mínimo será de 10

metros; la cobertura máxima, de 80% y la altura máxima

de las edificaciones, de 14 metros.

12.2.2. Retiros.

El retiro frontal sobre las calles nacionales será indicado

por el MOPT. Sobre la calle Matapalo (continuación del

boulevard de Multiplaza), el retiro frontal será de tres

metros, sobre un derecho de vía de 22 metros de ancho. Los

espacios de parqueos frontales deberán ser diseñados con

una entrada y una salida, para evitar que los automóviles

salgan en reversa hacia la vía principal. Para los retiros

laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

12.2.3. Estacionamientos.

Los negocios dedicados al comercio de bienes o préstamo de

servicios deberán contar con un espacio de estacionamiento

por cada 30 metros cuadrados de superficie dedicada

a estas actividades (no se incluyen las áreas dedicadas

a la administración). Cuando se trate de restaurantes o

establecimientos similares se deberá dejar, como mínimo,

un espacio de estacionamiento por cada seis ocupantes,

según sea la capacidad máxima autorizada por el Instituto

Nacional de Seguros. La dimensión mínima de cada

espacio de estacionamiento será de 2,5 metros de ancho por

5,5 metros de largo. Se deberá cumplir con la legislación

existente para facilitar el acceso a minusválidos.

12.2.4. Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Restaurantes.

c. Servicios institucionales.

12.2.5. Usos condicionales.

a. Residencial Alta Densidad, siempre y cuando los

propietarios acepten las incomodidades de ubicación

dentro de la zona comercial.

b. Bodegas de tipo comercial y talleres no mayores de

250 metros cuadrados de construcción.

c. Bares.

d. Iglesias.

e. Planteles.

Para los puntos “b”, “d” y “e” se requerirá, en caso de

nueva construcción, retiros laterales y posterior de 3

metros.

12.2.6. Usos no conformes.

a. Discotecas.

b. Vallas publicitarias.

c. Moteles y casas de citas.

12.3. Zona de Comercio Puntual (ZCP).

Los centros compactos de tipo puntual que se han formado en el

cantón corresponden a las cabeceras de los distritos: Escazú, San

Antonio y San Rafael. Todos poseen características urbanas que

datan de la Colonia, como son la retícula y la formación del centro

histórico (plaza, iglesia, escuela y edificaciones de administración).

Por otro lado, se han desarrollado una serie de centros comerciales

en Guachipelín, Multiplaza, Plaza Laureles, Calle Matapalo, Trejos

Montealegre (zona ubicada en los alrededores de la intersección de

entrada a Escazú desde la autopista Próspero Fernández).

12.3.1. Zona de Comercio Puntual Centro de Escazú

(ZCPCE).

La superficie mínima del lote será de 200 metros cuadrados;

el frente mínimo será de 10 metros; la cobertura máxima, de

80%, y la altura máxima de las edificaciones, de 7 metros,

con excepción del sector al este de la calle 5ª del cuadrante

urbano, en el cual se permitirá una altura de 14.m.

La fachada de las edificaciones que se encuentren en los

cuadrantes que colindan con el parque y la iglesia San

Miguel Arcángel tendrá una arquitectura consecuente

con la imagen urbana del sector; es decir, de asociación

cultural. Esto permitirá la construcción de balcones que

se proyecten hasta un metro sobre las aceras, siempre y

cuando se mantenga una altura mínima de 3 metros sobre

el nivel de estas.

Pág 60 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

El Plan Regulador declara esta zona como Zona de

Control Especial de Interés Patrimonial, por lo que

también es necesario contemplar los requisitos del artículo

16.5. El área máxima de rótulos por local es de 1,5 metros

cuadrados, estos se permiten únicamente adosados a

la fachada y serán de material opaco, con iluminación

únicamente reflectiva. No se permitirán rótulos que

sobrepasen el nivel de la precinta del inmueble (inicio de la

cubierta o techo). Para estacionamientos, ver art. 12.2.3.

- Retiros.

No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio

de 2 metros de ancho para calles y 2,5 metros en

avenidas, para la construcción de aceras; sobre los

retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

- Estacionamientos.

Se requerirá de un espacio por cada 50 metros de área

comercial. Los lotes frente a las vías propuestas como

futuras vías peatonales en el cuadrante urbano de San

Miguel (ver art. 16.3.) deberán ubicar el parqueo en

la parte posterior del lote, y se permitirá con frente a

la vía pública solo el acceso al parqueo. En los casos

existentes en que el terreno cuente con un frente de

menos de 10 metros y enfrente a estas futuras vías

peatonales, se eximirá del requisito de parqueo.

- Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Oficinas.

c. Servicios institucionales.

- Usos condicionales.

a. Residencial, siempre y cuando los propietarios

acepten las incomodidades de ubicación dentro de

la zona comercial.

b. Parqueos para automóviles.

c. Bares existentes.

d. Talleres existentes.

- Usos no conformes.

a. Estacionamientos de furgones.

b. Planteles de buses.

c. Restaurantes con espectáculos públicos.

d. Discotecas y similares.

e. Nuevos bares.

f. Nuevos talleres.

g. Moteles y casas de citas.

12.3.2. Zona de Comercio Puntual Centro de San Antonio

(ZCPCSA).

Este comercio presenta características rurales que reflejan

el tipo de comunidad donde está ubicado. Por tanto, los

proyectos que se asienten en este centro deberán proponer

una arquitectura complementaria a la forma urbana

histórica del sitio. La altura máxima de las edificaciones

será de 7 metros. Para estacionamientos, ver art. 12.2.3.

- Retiros.

No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio

de 2 metros en calles y 2,50 en avenidas, necesario para

la construcción de aceras; sobre los retiros laterales y

posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Oficinas.

c. Servicios institucionales.

- Usos condicionales.

a. Residencial, siempre y cuando los propietarios

acepten las incomodidades de ubicación dentro de

la zona comercial.

b. Parqueos de automóviles, con capacidad máxima

de 25 espacios.

c. Bares existentes.

d. Talleres existentes.

- Usos no conformes.

a. Estacionamiento de furgones.

b. Planteles de buses.

c. Restaurantes con espectáculos públicos.

d. Discotecas y similares.

e. Bares nuevos.

f. Talleres nuevos.

g. Moteles y casas de citas.

12.3.3. Zona de Comercio Puntual Centro de San Rafael

(ZCPCSR).

Corresponde al área circundante a la plaza central del

distrito. Para esta zona rigen las mismas regulaciones y

usos propuestos para la Zona Comercial Lineal (ver el

artículo 12.2.)

12.3.4. Zona de Comercio Puntual Centro de Guachipelín

(ZCPCG).

Es la zona cantonal con mayor densidad de población,

por lo que se propone crear un nuevo centro funcional

que ofrezca servicios de educación, salud, recreativos y

culturales a los futuros habitantes. Para esta zona rigen los

mismos requisitos que para la Zona Comercial Lineal (ver

el artículo 12.2.).

- Retiros.

No se exige el retiro frontal, pero se exigirá el espacio de 2

metros de ancho, necesario para la construcción de aceras;

sobre los retiros laterales y posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Oficinas.

c. Servicios institucionales.

- Usos condicionales.

a. Residencial, siempre y cuando los propietarios

acepten las incomodidades de ubicación dentro de

la zona comercial.

b. Parqueos de automóviles, con capacidad máxima

de 25 espacios.

c. Talleres.

d. Bares.

- Usos no conformes.

a. Discotecas o similares.

b. Vallas publicitarias.

c. Moteles y casas de citas.

12.3.5. Zona de Comercio Puntual Multiplaza y Calle

Matapalo (ZCPM).

Para esta zona rigen las mismas regulaciones y usos

propuestos que para la Zona Comercial Lineal (ver el

artículo 12.2.).

12.3.6. Zona de Comercio Puntual Trejos Montealegre

(ZCPTM).

Esta zona abarca el sector del actual Centro Comercial

Trejos Montealegre, así como los terrenos sin desarrollar

frente a este (radial de por medio) y los terrenos al este y

oeste del Hospital CIMA, tal y como se zonifican en el

plano respectivo.

La zona se concibe con especial énfasis comercial de

acuerdo con el crecimiento del comercio y de los servicios

reflejado por el área circundante, y por su posición

estratégica a la entrada de Escazú, tomando en cuenta que

se trata de terrenos que por sus características de ubicación

pueden desarrollarse en un núcleo importante de comercio,

oficinas y servicios.

Para estacionamientos, rige como mínimo un espacio por

cada 30 m2 de área neta comercial o uno por cada seis

personas que utilicen un local de reunión pública.

La cobertura será del 70% (el 30% de área restante debe

destinarse a área verde). En cuanto a los retiros, el frontal

será de 3 metros y para los laterales y posterior, ver artículo

9.5. La altura máxima permitida es de 21 metros.

- Usos conformes.

a. Comercio y servicios.

b. Oficinas.

c. Servicios.

- Usos condicionales.

a. Residencial, siempre y cuando los propietarios

acepten las incomodidades de ubicación dentro de

la zona comercial.

b. Parqueos de automóviles, con capacidad máxima

para 50 espacios.

c. Bares (siempre que cuenten con un diseño de

insonorización aprobado por el Ministerio de

Salud).

- Usos no conformes.

a. Discotecas.

b. Talleres automotrices.

c. Instalación de vallas publicitarias.

d. Moteles y casas de citas.

Artículo 13.—Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio

(ZMPIC). La Zona Mixta de Pequeña Industria y Comercio se ubica en

Guachipelín, en los mismos límites de la Zona Industrial definida por

el Plan GAM en 1982, donde se especificaba su función de albergar la

actividad industrial del cantón. No obstante, la industria permitida debe ser

compatible con otros usos de comercio, servicios y educativos que ya ofrece

esta zona, por lo que se estima que la industria que se ubique en esa área

debe ser pequeña y mediana, con no más de 50 empleados y 1000 metros de

instalaciones productivas (ver anexo al final de este artículo), debe cumplir

con todas las regulaciones en vigencia que protegen el medio ambiente, y

con lo dispuesto en el Reglamento para el Otorgamiento de Permisos de

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 61

Funcionamiento por parte del Ministerio de Salud (Decreto Ejecutivo Nº

27569-S). Además, se estima que tal y como se está desarrollando la zona,

el uso comercial y de minibodegas es compatible con la industria, siempre

que se dejen los mismos retiros que los exigidos para esta.

13.1. Requisitos.

Para todas las actividades industriales o afines regirán los siguientes

requisitos:

a. Cobertura no mayor del 60% del área libre de restricciones.

b. Cuando se desee aprovechar más de un piso, se exige al interesado

un estudio que demuestre que la actividad en los pisos superiores

no implica riesgo para la seguridad de los trabajadores, usuarios

y vecinos.

c. Por cada 150 metros cuadrados de área techada, se requerirá un

espacio de 18 metros cuadrados (3 x 6 metros) de estacionamiento,

y un espacio de 72 metros cuadrados (6 x 12 metros) para carga y

descarga; si el área techada sobrepasa los 200 metros cuadrados,

se deberá aumentar un espacio de estacionamiento por cada 500

metros cuadrados adicionales.

d. Para usos condicionales se requerirá un espacio de parqueo por

cada 30 m2 de área comercial.

e. El área máxima de rótulos por cada establecimiento o lote

mínimo corresponde a 3 metros cuadrados, y solo se permitirá su

colocación si se adosa a la pared frontal del establecimiento.

13.2. Retiros.

- Frontal mínimo, de 6 metros.

- Lateral mínimo, de 3 metros.

- Posterior mínimo, de 3 metros.

En caso de que la fachada lateral y posterior midan más de 6 metros

de altura, se aumentarán los retiros un metro más por cada tres

metros extra de altura.

13.3. Usos conformes.

a. Industria liviana con no más de 50 empleados (ver anexo con

lista de industrias).

b. Bodegas para uso industrial complementario.

c. Minibodegas para alquiler.

Anexo. Usos industriales conformes.

􀀀 Almacenamiento de venta al por mayor, excepto cuando se trata

de productos inflamables, explosivos o tóxicos.

􀀀 Colchoneras y similares.

􀀀 Depósitos de madera, granos y mercadería en general.

􀀀 Garajes de servicio público.

􀀀 Venta y exhibición de maquinaria e implementos agrícolas.

􀀀 Venta y almacenamiento de materiales de construcción.

􀀀 Talleres de artesanía y pequeña industria, tales como carpinterías,

ebanisterías, tapicerías, plomerías, fontanerías, talleres de

reparación de utensilios domésticos y bicicletas, heladerías

y envasadoras de productos alimenticios, siempre y cuando la

producción y el almacenamiento de materiales y equipo se lleve

a cabo en un local completamente cerrado.

􀀀 Talleres mecánicos de enderezado y pintura y talleres de

reparación de vehículos y maquinaria de tipo liviano.

􀀀 Fabricación de aparatos eléctricos tales como radios, televisores,

fonógrafos, rocolas, planchas, juguetes, abanicos y tostadores.

􀀀 Fabricación de básculas de tipo liviano y otros instrumentos de

control y medición; instrumentos ópticos, científicos, médicos,

dentales y aparatos ortopédicos.

􀀀 Fabricación de cuchillería, herramientas, agujas, navajas, botones

y tapas de botella, siempre y cuando no incluyan niquelado o

troquelado.

􀀀 Fabricación de instrumentos musicales y equipo fotográfico,

excluyendo películas, placas y papel sensible.

􀀀 Estaciones de gasolina.

􀀀 Lavanderías.

􀀀 Fabricación de rótulos y anuncios no especificados.

􀀀 Estacionamientos de autobuses y camiones de carga.

􀀀 Fabricación de productos de cerámica, alfarería y mosaico, siempre

y cuando se utilicen únicamente materiales ya pulverizados, cuya

cocción se realice en hornos eléctricos o de gas.

􀀀 Fabricación de cajas de cartón y de envases de metal, siempre

que no se incluya el troquelado.

􀀀 Fabricación, confección, mezclado y embalaje de cosméticos

y jabones (siempre y cuando en el proceso se utilicen grasas

elaboradas), perfumes y productos farmacéuticos.

􀀀 Fabricación de hielo.

􀀀 Establecimientos de recreación comercial.

􀀀 Deshidratación, conservación, congelación y envasado de frutas

y legumbres.

􀀀 Producción de salsas, sopas y productos similares.

􀀀 Silos, necesarios para la industria de la zona, excepto para

productos inflamables, explosivos o tóxicos.

􀀀 Fabricación de cacao y chocolate, dulces, bombones, confituras,

gomas de mascar y galletas.

􀀀 Envasado de miel de abeja.

􀀀 Fabricación de tortillas.

􀀀 Fabricación de levadura, maltas y productos similares.

􀀀 Fabricación de hilos, siempre que se respeten las normas del

Ministerio de Salud.

􀀀 Fabricación de calzado y artículos de cuero.

􀀀 Confección de ropa y artículos de tela.

􀀀 Paragüerías.

􀀀 Tapicerías y fabricación de cubreasientos.

􀀀 Fabricación de artículos de mimbre, palma y similares.

􀀀 Fabricación y procesamiento de artículos de corcho.

􀀀 Litografías, impresión y encuadernación.

􀀀 Ensamblaje de motores.

􀀀 Producción de máquinas de oficina.

􀀀 Fabricación de aparatos y maquinaria eléctrica, y de materiales y

accesorios eléctricos, siempre que no se incluya el troquelado.

􀀀 Fabricación y reparación de vehículos de tracción animal y

propulsión a mano, siempre que no se incluya el troquelado.

􀀀 Fabricación de relojes y artículos de joyería.

􀀀 Armado de juguetes.

􀀀 Fabricación de artículos deportivos.

􀀀 Fabricación de artículos de oficina, dibujo y arte.

􀀀 Producción de artículos menores de metal.

􀀀 Elaboración de productos de panadería y pastelería en hornos

eléctricos y de gas.

􀀀 Fabricación de artículos manufacturados con los siguientes

materiales ya preparados: cacho, celofán, concha, fieltro, hueso,

paja, papel, piel, cuero, plumas y vidrio.

􀀀 Plantas de tratamiento de aguas servidas y negras para las

actividades de la zona y el resto del cantón.

􀀀 Usos comerciales aprobados en la Zona Comercial Lineal (ver

artículo 12.2.).

􀀀 Actividades de apoyo al comercio y los servicios.

13.4. Usos condicionales.

a. Comercial e institucional, siempre y cuando los propietarios

acepten las molestias propias de las actividades industriales y de

almacenamiento.

b. Educación y salud, con excepción de los centros de capacitación

y de atención médica primaria.

c. Eventos feriales y similares.

13.5. Usos no conformes.

a. Residencial.

b. Moteles y casas de citas.

c. Industria peligrosa o que no esté incluida en el anexo de los usos

conformes.

Para los usos condicionales comerciales o institucionales dentro de

esta zona regirán las mismas disposiciones que para las zonas de

comercio lineal (ver art.12.2.).

Artículo 14.—Zona de parques y facilidades comunales.

14.1. Definición.

Se reconocen dos tipos de estas zonas: las áreas públicas verdes

(plazas, parques, campos de juego) y las destinadas para las

edificaciones de salud, seguridad, educación, oficinas de servicios

públicos, actividades comunales, deporte y recreo.

14.2. Área de parques y facilidades comunales.

Todo aquel que urbanice o fraccione terrenos de más de 1.000 metros

cuadrados, con excepción de los ubicados dentro de los cuadrantes

urbanos de las cabeceras de los tres distritos que conforman el

cantón (de acuerdo con la delimitación definida en el artículo 14.5

de este Reglamento), cederá gratuitamente un 10 % del área total

por fraccionar o urbanizar al uso público de parques y facilidades

comunales.

Al menos una tercera parte de este 10% se aplicará a la construcción

de parques; si quien fracciona o urbaniza no las ha acondicionado

debidamente, incluyendo el enzacatado e instalación de mobiliario

y juegos, el fraccionamiento no podrá ser aceptado por la

Municipalidad.

Los dos tercios restantes, que en principio están indicados en los

planos constructivos aprobados por la Municipalidad, servirán para

instalar facilidades comunales, y si no, la Municipalidad decidirá el

destino de los lotes en consulta con los adquirientes, con el fin de

satisfacer a la mayoría de estos.

14.3. Servicios complementarios.

Dentro de las áreas de parques y facilidades comunales se permitirán

(además de las instalaciones y usos mencionados en el artículo 14.1.)

las construcciones complementarias tales como baños públicos,

casetas de vigilancia y de autobuses, refugios para la lluvia y

similares, siempre y cuando no superen el 10 % de la totalidad del

área verde.

4.4. Unidad de Salud Integral de segundo nivel.

La Municipalidad, con base en los lineamientos emanados de la

Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) definirá, luego de los

estudios técnicos necesarios, una área no menor de 7.000 m2 para

una posible “Área de Salud de Segundo Nivel” por ubicarse en el

cantón de Escazú. Este terreno deberá estar cerca de vías importantes,

con fácil acceso de la comunidad, así como libre de restricciones

naturales que pudieran interferir con este proyecto tales como

zonas inundables, con fallas geológicas, deslizamientos o similares.

Una vez ubicado el terreno apropiado, este gozará de zonificación

especial dentro de la categoría “Área de Servicios Comunales”.

Podrá ubicarse en cualquiera de las zonas dentro del área urbana

Pág 62 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

definida en el Plan Regulador como un uso conforme. En caso de no

poder ser adquirido por los medios convencionales, será expropiado

con base en el carácter de interés público del proyecto.

4.5. Colegio Técnico Vocacional.

La Municipalidad, con base en los lineamientos emanados del

Ministerio de Educación Pública, luego de los estudios técnicos

necesarios, ubicará un área no menor de una hectárea para un

Colegio Técnico Profesional para el cantón. Este terreno deberá estar

ubicado preferiblemente cerca del lugar de residencia de la mayoría

de los alumnos que vayan a utilizar el Colegio y libre de amenazas

naturales, dentro del área urbana definida en el Plan Regulador.

Una vez ubicado el terreno apropiado, este gozará de zonificación

especial dentro de la categoría “Área de Servicios Comunales”,

como un uso conforme. En caso de no poder ser adquirido por los

medios convencionales, será expropiado con base en el carácter de

interés público del proyecto.

14.6. Cambio de tierra por impuestos.

Según lo descrito en el artículo 10.3 de este capítulo, se autoriza a la

Municipalidad para adquirir tierras de interés para la comunidad mediante

la negociación con el propietario.

14.7. Definición de cuadrantes urbanos.

Para efectos del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana se

definen los cuadrantes de los tres distritos de la siguiente manera:

14.7.1. Cuadrante urbano de Escazú: La zona comprendida

entre las calles 8 y 5ª, y las avenidas 9 y 12.

14.7.2. Cuadrante urbano de San Rafael: Cuadras al este y oeste

respectivamente de la plaza de San Rafael, incluyendo

esta.

14.7.3. Cuadrante urbano de San Antonio:. Todas las cuadras

alrededor de la Iglesia e inclusive el parque.

Artículo 15.—Zona Agrícola de Amortiguamiento (ZAA). (La

reglamentación de esta zona no se incluye en este texto dado que con

base en el Acuerdo Municipal 576-03 de la sesión ordinaria 86 de fecha

09/12/03, se decidió estudiar más detenidamente esta zona, dadas sus

especiales características y se integrará al Plan Regulador como una última

etapa de su aprobación, tentativamente a finales del 2005).

Artículo 16.—Zonas de protección y control especial.

16.1. Definición.

El Plan Regulador define cuatro tipo de zonas de protección y control

especial, con el fin de prestar una mayor atención a algunas zonas

específicas del cantón, detallar los requisitos y condiciones de su uso

y ejercer un mayor control sobre ellas:

a) Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).

b) Zona de Protección de los ríos (ZPR).

c) Zonas de Control Especial (ZCE).

d) Zonas de Control Especial de Interés Patrimonial (ZCEIP).

16.2. Zona de Protección de los Cerros de Escazú (ZPCE).

16.2.1. Definición.

Dada su riqueza natural y la cercanía con la Gran Área

Metropolitana, esta zona montañosa denominada Cerros de

Escazú fue declarada zona especial en el artículo 25 de la

Ley Nº 4240 del 15 de noviembre de 1968. Posteriormente

y gracias a las gestiones de varios visionarios de nuestro

cantón, en 1976, mediante el decreto ejecutivo Nº 61122-

A del Gobierno de la República, se creó la Zona Protectora

Cerros de Escazú, con una extensión estimada en 5.000 ha.

Luego, en 1983, mediante el decreto ejecutivo Nº 1467-A

se amplía el área protegida a 7.060 hectáreas.

Esta área abarca territorios de seis cantones, a saber:

Santa Ana, Mora, Acosta, Aserrí, Alajuelita y Escazú. Es

necesario recordar que si bien Puriscal no limita con los

cerros, es beneficiaria de su recurso hídrico, concretamente

de las aguas de los ríos Negro y Tabarcia, que nacen en

este conjunto montañoso.

Si en un principio, el argumento que se esgrimió para

proteger los cerros fue su potencial hídrico, hoy tenemos

mejor información y mayor conciencia de la importancia

estratégica que esta área natural tiene para la seguridad de

las poblaciones circunvecinas y para la calidad de vida de

toda la Gran Área Metropolitana.

En cuanto a su recurso hídrico de 32 nacientes estudiadas

(no todas la existentes), se registró una producción de 500.

l/seg (1/2 m3 por seg). Esto equivale al 25% de toda el

agua que le proporciona Orosi al Valle Central. Según

estimaciones técnicas, con esta cantidad de agua se

puede atender el consumo de 150 mil personas, o sea, de

unas 30 mil familias cercanas a los cerros y a un sector

importante de Santiago de Puriscal. Para el cantón de

Escazú significa el abastecimiento de aproximadamente

un 30% de su población y constituye la principal fuente de

agua para cientos de familias dedicadas a las actividades

agropecuarias. En el marco de la actual crisis del agua,

que en cantidad y calidad enfrenta nuestro país, estos datos

cobran aún mayor relevancia.

A pesar del relativo aislamiento de esta zona protegida,

existe una rica biodiversidad que se expresa en los

siguientes datos: 585 especies de plantas, de ellas 281 tipos

de árboles, 232 tipos de hierbas y 72 especies de epífitas,

bejucos y parásitas. En cuanto a fauna se reportaron 10

especies de mamíferos, 6 tipos de anfibios, 17 especies

de reptiles y 141 especies de aves, de las cuales 93 son

permanentes, 24 migratorias y 2 especies de estas últimas

se reproducen en este hábitat natural.

A pesar de la severa deforestación que los cerros sufrieron

en décadas pasadas, se registran más de mil hectáreas de

bosque denso entre primario y secundario, y muchas áreas

en proceso de recuperación natural. Esto le otorga a la

Zona Protectora, además de una gran belleza paisajística,

la función de purificar el aire contaminado que arrastran

los vientos que vienen del noreste y pasan por sobre la

Gran Área Metropolitana.

En términos geológicos, estos cerros se caracterizan por

estar aún en formación, ser de suelos poco profundos, por

predominar las altas pendientes que oscilan entre el 25%

y el 50%, y la rápida escorrentía. En estas circunstancias,

la deforestación, las prácticas agrícolas inadecuadas, los

movimientos de tierra o el peso de las construcciones

constituyen una grave amenaza ante la fragilidad de estos

terrenos. El deslizamiento de más de 30 ha en la zona de

Tapezco, en Santa Ana, ocurrido entre Tejarcillo y Palo

Campana, y el más reciente, sobre el río Agres, en nuestro

cantón, son una clara confirmación de la inestabilidad de

nuestros cerros.

Es síntesis, la Zona Protectora Cerros de Escazú es una

unidad geomorfológica que sirve de pulmón a la Gran

Área Metropolitana, a la vez, y como ha quedado reseñado,

contiene una rica biodiversidad, un valioso sistema hídrico

y una belleza paisajística que cobra mayor relevancia por

su cercanía a la población metropolitana.

Las características de esta área protegida se manifiestan en

lo esencial en cada uno de los territorios de los cantones

que la conforman. Las regulaciones que aquí se proponen

son de aplicación para el territorio de Escazú ubicado

dentro del área protegida, el cual significa un 10% de

las 7000 hectáreas de la zona y un 20 % del territorio del

cantón.

En cuanto al recurso hídrico, la producción aproximada

para el cantón es de 70 litros por segundo, lo cual permite

abastecer a unas 21 000 personas, poco más de la tercera

parte de la población total del cantón.

También se deben tomar en cuenta las recomendaciones

planteadas por la Comisión Nacional de Emergencias

para el cantón de Escazú, basadas en las amenazas

hidrometeorológicas existentes en nuestra zona y

que advierten sobre el alto riesgo de construcciones

en pendientes de más del 25%, o donde ya existen

antecedentes de inestabilidad, de antiguos deslizamientos

o fallas geológicas.

Dadas estas características, por medio del Plan Regulador

se debe garantizar un ambiente sano y equilibrado cuyo

objeto fundamental sea preservar el patrimonio natural

contenido en esta área protegida, garantizar la seguridad

de sus pobladores y destinarla a usos de investigación,

recreación y actividades ecoturísticas de carácter pasivo y

regulado, de manera que no alteren la ecología de la Zona

Protectora.

Para alcanzar tales propósitos se establece la siguiente

normativa.

16.2.2. Requisitos.

a. La parcelación se permite solamente frente a vía

pública existente y en fracciones iguales o mayores a 5

hectáreas.

b. Para la realización de cualquier tipo de proyecto,

se requerirá de un estudio de impacto ambiental

interdisciplinario, el cual será costeado por el

interesado y aprobado por la dependencia competente

del MINAE. La Municipalidad de Escazú, por medio

de su Contraloría Ambiental, tendrá la potestad de

solicitar los requisitos que considere necesarios en

aras de proteger el ambiente, los recursos naturales

o resguardar la seguridad de la población que vive

cerca de la Z.P. Sólo se exceptúan proyectos de bajo

impacto orientados a fortalecer el uso recreativo,

deportivo, turístico o de investigación que busquen

reforzar el uso sostenible de esta área, acordes con las

regulaciones establecidas por la Comisión Especial de

Zona Protectora y avalado por la Comisión del Plan

Regulador. En estos casos, el proyecto será remitido

a la SETENA para que se aplique un Plan de Gestión

Ambiental (PGA).

c. Para garantizar la eliminación de cualquier tipo de

contaminantes, generados tanto en la edificación de

la obra como en su uso regular, toda construcción

en la zona deberá contar con plantas de tratamiento

de aguas y no se aceptarán tanques sépticos. Estos

sistemas serán aprobados por el Ministerio de Salud,

la oficina correspondiente del MINAE, la Contraloría

Ambiental de la Municipalidad de Escazú y cualquier

otra instancia que esta última considere pertinente.

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 63

d. La construcción poseerá un solo nivel de no más de tres

metros noventa centímetros de altura a la cumbrera de

techo. Su cobertura de techo no será mayor a 60 m2

y las áreas de construcción no habitables, tales como

parqueos, canchas deportivas cementadas, rancho de

reuniones y similares, no podrán superar los 30 m2

de cobertura como máximo. Solo se permitirá una

construcción por finca existente y la obra por construir

no deberá estar dentro de las zonas de protección de

ríos, quebradas o nacientes, en pendientes mayores

al 25% de inclinación, en zonas propensas a sufrir

desastres naturales y en áreas de recarga acuífera o de

infiltración de nacientes permanentes.

e. Los caminos públicos existentes al momento de

aprobarse el Plan Regulador y que sean transitables

por vehículos durante todo el año, únicamente podrán

lastrarse, nunca pavimentarse con sello impermeable

(asfalto, cemento o similar) y el mantenimiento se

limitará al manejo de la escorrentía natural. Los

trechos de caminos públicos que no sean transitables

por vehículos, mantendrán esa condición y se podrán

mejorar como rutas peatonales, senderos recreativos o

senderos interpretados. Podrán definirse trechos para

cabalgatas, siempre que estén recubiertos por piedra

o lastre. Cuando el sendero sea de tierra se podrán

permitir cabalgatas, pero solo en la época seca. Serán

prohibidas en las calles públicas transitables por

vehículos las competencias, excursiones o eventos

de motocicletas, cuadraciclos, autos o similares que,

por su impacto sónico y contaminación por gases,

alterarían las condiciones ambientales requeridas en la

Zona Protectora.

f. Por las razones expuestas en el inciso anterior

también se prohíben todos los movimientos de

tierra de cualquier tipo, especialmente si requieren

el uso de maquinaria y sólo se permitirán, dentro de

la Zona Protectora, las excavaciones realizadas en

forma manual para levantar las construcciones o la

realización de los trabajos de mantenimiento de los

caminos y senderos, labores permitidas conforme a

los incisos anteriores. En los caminos actualmente

transitables con vehículos automotores durante todo el

año, se permitirá el uso de maquinaria liviana que se

desplace con llantas que no sean de “oruga” (tipo backhoe)

y el transporte de materiales se hará con vehículos

de carga de no más de dos toneladas de peso bruto. De

requerirse compactación, se realizará con maquinaria

liviana diseñada para ese efecto. De ser necesario se

podrán construir o instalar elementos prefabricados

para controlar la escorrentía natural que pueda afectar

estos caminos.

g. Las actividades realizadas dentro de la Zona Protectora

no deberán atentar contra la vida silvestre; el ruido

máximo permitido será de 60 decibeles medidos

según los reglamentos oficiales. No podrán instalarse

reflectores de luz.

h. Las paredes y techos no podrán tener superficies

reflectantes que alteren ni la biodiversidad del área

protegida ni su valor paisajístico.

i. Se solicitará que la obra, en general, utilice materiales

tales como ladrillo, madera, piedra o similares y que

sean miméticos con el medio natural; los ventanales

serán de madera u opacos, para evitar que las aves se

impacten. Los materiales combustibles por utilizar

deberán contar con aditivos retardantes del fuego en

al menos seis horas. Además, se solicitará una reserva

de agua para emergencias en incendios. Luego de

aprobado el Plan Regulador, no se podrá extender el

tendido de líneas eléctricas más allá de donde en la

actualidad llegan.

j. El grave deslizamiento detectado en la Zona Protectora,

a orillas del Río Agres, pone de manifiesto las graves

consecuencias que se originan cuando suelos de

aptitud forestal han sido deforestados y usados para el

pastoreo o cultivos intensivos. Por tanto y en resguardo

de la seguridad de las poblaciones ubicadas al pie de

los cerros, en adelante las propiedades con pendientes

mayores al 25% y que, de acuerdo con la Ley de Uso

de Suelos, son de vocación forestal, serán dedicadas a

la reforestación con plantas nativas de la zona o dejarse

para que ocurran procesos de regeneración natural.

k. El propietario tendrá la obligación de transportar

fuera de la Zona Protectora los desechos sólidos no

biodegradables generados en su propiedad, para que

sea recolectada por el servicio municipal de basura.

16.2.3. Usos conformes.

a. Conservación y protección del recurso hídrico.

b. Conservación y protección de la flora y fauna.

c. Turismo ecológico sostenible.

d. Turismo de aventura sostenible.

e. Senderos interpretados y peatonales.

f. Rotulación con fines de orientación, información

y sensibilización sobre el área protegida y con los

mismos criterios empleados en parques nacionales.

16.2.4. Usos condicionales.

a. Vivienda para recreo o guarda, que cumpla con los

requisitos constructivos establecidos en el inciso

16.2.2. anterior.

b. Proyectos recreativos pasivos contemplativos.

c. Programas de investigación orientados a mejorar el

manejo del área.

d. Áreas para acampar aprobadas por la Comisión

Especial que se creará para estos efectos.

e. Infraestructura mínima para uso turístico o recreativo,

tipo mirador o albergues para ecoturismo, que cumplan

con los requisitos constructivos establecidos en el

inciso 16.2.2. anterior.

Todos estos usos estarán sujetos a la aprobación y

fiscalización de la Comisión Especial de Zona Protectora

que debe ser creada por la Municipalidad de Escazú (ver

art. 16.2.8.).

16.2.5. Usos prohibidos.

a. Rótulos, vallas y cualquier tipo de aditamento

para publicidad, con excepción de los rótulos de

funcionamiento con un máximo de tamaño de 30 x 80

cm.

b. Vivienda multifamiliar.

c. Hoteles.

d. Restaurantes y similares.

e. Comercios.

f. Industrias, talleres y similares.

g. Todos los usos no especificados que no entren dentro

de los usos conformes y los condicionales.

16.2.6. Usos no conformes.

Son todos aquellos usos existentes en el momento de

la aprobación del Plan Regulador, distintos a los usos

permitidos descritos en el punto 16.2.3. A estos se les

impide el crecimiento y la renovación de infraestructura

y equipo. Toda construcción existente tendrá que instalar

una planta de tratamiento de las aguas residuales dentro de

los seis meses siguientes a partir de aprobada la presente

normativa.

16.2.7. Incentivos.

a. Mediante convenios firmados con la Municipalidad, los

propietarios que tengan el aval de la Comisión Especial

de la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, y que

se comprometan a mantener la cobertura boscosa en un

área mayor al 50% del predio en cuestión, recibirán una

exoneración de pago del impuesto territorial, conforme

a las disposiciones que permiten tales exenciones en

la Ley de Impuesto de Bienes Inmuebles y otras leyes

vigentes.

b. Quienes suscriban convenios o servidumbres de tipo

ecológico con la Municipalidad y cuenten con el aval

de la Comisión Especial de la Zona protectora también

serán elegibles para los programas de incentivos

institucionales que en el futuro y de acuerdo con las

posibilidades económicas de la Municipalidad u

otros órganos interinstitucionales puedan otorgarse,

conforme a la extensión y beneficios de los programas

de protección que los particulares realicen en sus

predios.

c. Para la suscripción de cualquier tipo de convenio

con la Municipalidad de Escazú, también serán

elegibles los terrenos públicos o privados en la Zona

Protectora de los Cerros de Escazú que cuenten con

el aval de la Comisión Especial de la Zona Protectora.

Mediante estos convenios, los propietarios podrán

recibir en el futuro cualquier tipo de beneficio que

se llegue a establecer con instituciones nacionales o

internacionales, públicas o privadas cuyo fin último

sea mejorar las condiciones ecológicas o ambientales,

en general, de la Zona Protectora de los Cerros de

Escazú.

16.2.8. Comisión Especial de la Zona Protectora de los Cerros

de Escazú.

Para garantizar el cumplimiento, la supervisión y la

aplicación de las regulaciones estipuladas en este y el

próximo artículo, se crea una comisión especial integrada

por siete miembros, a saber: el contralor ambiental

municipal, el regidor que presida la Comisión Ambiental

asesora del Concejo Municipal, un representante de

las organizaciones ambientales, un representante de

las organizaciones agrícolas y un representante de las

organizaciones comunales, todas del cantón, y un miembro

de la Comisión de Trabajo del Plan Regulador. Además,

un representante de los propietarios de terrenos en la Zona

Protectora.

Pág 64 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

Las organizaciones agrícolas, ambientales y de propietarios

serán convocadas por el Concejo Municipal a las asambleas

cantonales para que elijan sus respectivos representantes.

Los miembros de la comunidad se elegirán en Asamblea

Cantonal, por un plazo de dos años y se elegirá para

cada uno de esos puestos, un miembro propietario y

otro suplente, que podrán reelegirse indefinidamente y

ejercerán sus cargos en forma ad honórem. La comisión se

reunirá ordinariamente una vez al mes, en el lugar y fecha

que decidan sus integrantes; de su mismo seno elegirán al

miembro que la presidirá y un secretario de actas, y podrá

celebrar todas las reuniones extraordinarias que acuerde,

para poder cumplir con sus compromisos de trabajo. Sus

decisiones se tomarán por votación de mayoría absoluta de

los miembros presentes y en caso de empate, quien presida

decidirá con doble voto. Habrá quórum cuando esté

presente la mitad más uno de los miembros. Sus acuerdos

podrán ser recurridos ante el Concejo Municipal, que

podrá revocarlos por votación calificada de sus miembros,

y la firmeza de la resolución de sus acuerdos agotará la vía

administrativa y podrán ser ejecutados de inmediato.

16.2.9. Transitorios.

a. Dentro del plazo 5 años, a partir de la aprobación del

presente Reglamento, la Comisión Especial de la Zona

Protectora fijará los lineamientos para aprovechamiento

forestal de especies no nativas que estén afectando la

estabilidad de los terrenos o sean proclives a incendios,

siempre que este aprovechamiento se haga con el fin

de reemplazarlas por plantaciones nativas o procesos

de regeneración natural.

b. En el futuro, y de acuerdo con las posibilidades de las

instituciones en el ramo, se iniciará un programa de

incentivos para las propiedades que se mantengan con

cobertura total boscosa.

c. Para garantizar el cumplimiento, la supervisión y

la aplicación de las regulaciones aquí estipuladas, la

Municipalidad de Escazú nombrará una Comisión

Especial de acuerdo con lo estipulado en el artículo

16.2.8. de este Reglamento.

d. Durante el siguiente año, a partir de la entrada en

vigencia del Plan Regulador, la Comisión Especial

preparará un reglamento en donde se precisarán las

características del uso turístico, recreativo y deportivo

permitidas dentro de la Zona Protectora, a fin de evitar

posibles impactos ambientales negativos, ya sea por

sobrecarga de personas o malas prácticas.

e. Las familias que habitan en las partes altas de Calle

Lajas, Calle El Alto y Calle Los Higuerones, que en

la actualidad se encuentran dentro de los límites de

la Zona Protectora de los Cerros de Escazú, podrán

darle mantenimiento a sus casas de habitación, hasta

tanto la Municipalidad de Escazú no logre el trámite

y aprobación de una ley que modifique los límites

actuales del área protegida, la cual segregue el sector

habitado y lo mantenga dentro del área agrícola o de

amortiguamiento. Aprobada esta ley, los propietarios

se regirán de acuerdo con las regulaciones que se

establezcan en la Zona Agrícola.

16.3. Zona de Protección de Fuentes de Agua y Riberas (ZPFAR).

16.3.1. Definición.

Según la Ley 7575, artículo 33, incisos a, b y d, y la

Ley Forestal en sus artículos 33 y 34, para regular la

construcción, y con el fin de preservar y mejorar las

condiciones del recurso hídrico de Escazú, se define como

zonas de protección de las fuentes de agua y riberas, las

siguientes:

a. Las áreas que bordeen nacientes permanentes,

definidas en un radio de cien metros medidos de modo

horizontal.

b. Una franja de quince metros en zona rural y de diez

metros en zona urbana, medidas paralelamente a ambos

lados, en las riberas de los ríos, quebradas o arroyos,

si el terreno es plano y en terrenos en pendientes de

acuerdo con las normas que abajo se enumeran.

c. Una zona de cincuenta metros medida paralelamente a

las riberas de los lagos y embalses naturales.

d. Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales

por definir, según la institución competente.

Para el punto b) anterior, las áreas se definen con base en

estos criterios:

􀀀 Terrenos con una pendiente promedio de hasta el diez

por ciento, diez metros.

􀀀 Terrenos con una pendiente promedio de más del diez

y hasta el veinte por ciento, veinte metros.

􀀀 Terrenos con una pendiente promedio de más del veinte

y hasta el treinta por ciento, treinta metros.

􀀀 Terrenos con una pendiente promedio de más del

treinta y hasta el cuarenta por ciento, cuarenta metros.

􀀀 Para los terrenos en los cuatro casos anteriores

pero además ubicados en la Zona Agrícola de

Amortiguamiento, se aumentará la distancia del retiro

en un cincuenta por ciento.

􀀀 Para los terrenos ubicados en la Zona Protectora de los

Cerros de Escazú, el retiro será de cincuenta metros,

independientemente de la pendiente.

En casos en que las pendientes colindantes con los

cauces tengan más del 40%, la franja de amortiguamiento

se extenderá para cubrir toda el área que tenga esas

pendientes. Sin embargo, en ningún caso esta franja podrá

ser menor que las especificadas anteriormente.

Los límites de las zonas de recarga acuífera de los

manantiales serán determinados por los órganos avalados

por la Dirección Ambiental de la Municipalidad y por la

legislación nacional.

16.3.2. Usos conformes.

a. Conservación del recurso hídrico.

b. Reforestación.

16.3.3. Usos condicionales.

a. Infraestructura para el aprovechamiento del recurso

hídrico.

b. Infraestructura básica para la seguridad en el área tales

como senderos, iluminación y otros.

En área urbana se podrá autorizar el tratamiento de las

paredes del cauce de los ríos, con la aprobación previa

(por parte de la Oficina de Desarrollo Urbano y la

Contraloría Ambiental de la Municipalidad) del estudio

hidrológico del cauce por intervenir y de su diseño.

16.3.4. Usos no conformes.

a. Toda clase de obras de construcción no especificadas

en los usos conformes y condicionales.

b. Vallas publicitarias.

16.3.5. Requisitos generales.

a. Se reforestará el área con al menos un 70% de especies

nativas o se permitirá su regeneración natural, con el

fin de promover la fauna y flora silvestres.

b. Los sistemas de tratamiento de aguas residuales no

pueden estar construidos o afectar el área en cuestión.

c. Es prohibido intervenir el cauce o contaminarlo con

desechos sólidos. Con autorización de la Comisión

Especial de la Zona Protectora podrán construirse

elementos que protejan el terreno de las aguas del

río, pero siempre que se utilicen en su construcción

materiales que no provoquen contaminación ambiental

o paisajística.

Se aplicarán los mismos requisitos de la Zona Protectora

de los Cerros de Escazú, con las limitaciones que a

continuación se establecen:

􀀀 No podrán construirse canchas recreativas, piscinas,

ranchos o edificaciones habitables en la zona.

􀀀 No podrán hacerse movimientos de tierra con

maquinaria. Para construir senderos, deberá hacerse

manualmente, utilizando en su cobertura materiales

que no contaminen y que sean permeables, previa

autorización de la Comisión Especial de la Zona

Protectora de los Cerros de Escazú.

􀀀 Se debe cumplir con estos requisitos en el área total de

la faja que afecta la propiedad.

16.3.6. Incentivos.

a. El área privada dentro de esta zona estará exenta del

pago del impuesto de bienes inmuebles, por lo que

su valor no se contabilizará a la hora del calcular tal

impuesto.

b. A las construcciones y edificaciones existentes dentro

de la ZPFAR, al momento de aprobación del Plan

Regulador, las cuales cuentan con los permisos legales

correspondientes, se les impedirá el crecimiento y

la renovación de su infraestructura y equipo. Dado

que la Municipalidad denegará las solicitudes de

remodelación, el propietario podrá solicitar la

demolición de la obra, caso en que la Municipalidad

deberá indemnizar el valor de la edificación, de acuerdo

con el estado en que esta se encuentre en el momento

de la solicitud. Las autoridades municipales decidirán

si se otorga al propietario el permiso de remodelación

o si se procede con el trámite de indemnización, el cual

se deberá realizar conforme a la Ley de Expropiaciones

vigente.

c. A las construcciones y edificaciones existentes dentro

de esta misma zona, al momento de aprobación del

Plan Regulador, las cuales no cuentan con los permisos

legales correspondientes, se les impedirá el crecimiento

y la renovación de su infraestructura y equipo. Además,

los propietarios podrán ordenar la demolición del

inmueble mediante el proceso legal que corresponda,

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 65

pero en este caso la Municipalidad no estará en la

obligación de pagar indemnización alguna por el costo

de la obra.

Para todos los efectos legales, se presumirá que las

construcciones y edificaciones que se levantaron sobre las

cuencas de los ríos o quebradas permanentes están en las

condiciones aquí descritas.

16.4. Zonas de control especial de áreas vulnerables.

En el cantón existen zonas especialmente vulnerables a desastres

naturales, donde los materiales se deslizan, desagregan y reptan,

situaciones que afectan tanto construcciones existentes y futuras,

como las actividades correlacionadas en esos sectores. Por esto,

cualquier construcción dentro de estas zonas y en los casos en que

la propiedad esté afectada por el Mapa de Amenazas Potenciales

del Cantón de Escazú, suministrado por dicha Comisión y que

se incluye como documento de este Plan, se requerirá de previo el

visto bueno de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y

Atención de Emergencias.

El Plan Regulador define estas áreas y las regula de la forma como

se detalla a continuación.

16.4.1. Zona de Control Especial Alto Carrizal (ZCEAC).

Según lo indica el plano de zonificación, está ubicada al

oeste del distrito central; es un sector de pendientes fuertes

que oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta

escorrentía rápida; topográficamente está constituida

por superficies aplanadas a diferentes niveles, colinas

denudadas y conos de deyección que convierten la zona

en poco apta para efectuar grandes remociones de tierra,

altas densidades de construcción y cualquier edificación

sin las debidas obras de mitigación.

- Requisitos:

Área mínima de lote, 1500 metros cuadrados; frente

mínimo de 12 metros; altura máxima de 7 metros;

cobertura máxima edificable del 30%.

Para cualquier edificación, deberá presentarse un

estudio geotécnico completo, que incluya estabilidad de

taludes y recomendaciones para las obras de retención,

así como el dictamen de la SETENA de acuerdo con

el Reglamento General sobre los Procedimientos de

Evaluación de Impacto Ambiental (EIA), (La Gaceta

Nº 125 del 28/06/04).

En casos de terrenos de dos o más hectáreas que se

ubiquen en sectores con pendientes promedio de

menos del 25% , la Administración podrá autorizar el

desarrollo de proyectos de condominios residenciales,

proyectos hoteleros que incorporen la construcción de

condominios residenciales en altura complementarios

a su desarrollo, centros corporativos, centros de

convenciones y otras actividades de bajo impacto

ambiental que favorezcan el desarrollo social y

económico de la población, siempre que la cobertura

edificable no pase del 20%, que por lo menos un 60%

del terreno sea arborizado y que la altura no sobrepase

los 21 metros. En estos casos, el diseño del desarrollo

planteado debe armonizar con el paisaje de la zona, lo

que implica que la situación, masa constructiva, altura

de los edificios, muros y cierres o la instalación de otros

elementos no limite el campo visual para contemplar

las bellezas naturales, no rompa la armonía del paisaje

o desfigure la perspectiva propia de este.

- Retiros:

El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los

retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

a. Vivienda unifamiliar.

b. Conservación y protección del recurso hídrico y

forestal.

- Usos condicionales.

a. Vivienda multifamiliar.

b. Condominios residenciales.

c. Hoteles.

d. Oficinas de servicio técnico profesional (área no

mayor a 30 m2).

e. Apertura de caminos.

Todos los usos anteriores deberán demostrar que no

ocasionarán problemas fuera de su propiedad en lo

relacionado con el manejo de aguas servidas, movimiento

de tierra y otros. Además, será imprescindible contar con

un estudio geotécnico completo que muestre las obras

de mitigación necesarias para cada tipo de proyecto, así

como un mínimo estudio del Plan de Gestión Ambiental

aprobado por la SETENA.

- Usos no conformes.

a. Urbanizaciones.

b. Vallas publicitarias.

c. Todos los usos no contemplados en los usos

conformes y condicionales.

16.4.2. Zona de Control Especial Bello Horizonte (ZCEBH).

Según el plano de zonificación, está ubicada al nordeste

del distrito central. Es un sector de fuertes pendientes que

oscilan entre el 30% y el 40%; además, presenta escorrentía

rápida. Topográficamente está constituida por colinas

denudadas que la convierten en una zona poco apta para

efectuar grandes remociones de tierra, altas densidades

de construcción y en general cualquier edificación sin las

debidas obras de mitigación.

- Requisitos.

Área mínima de 1000 metros cuadrados; frente mínimo

de 20 metros; altura máxima de 14 metros; cobertura

edificable del 50 %.

Para realizar cualquier edificación deberá presentarse

un estudio geotécnico completo, que incluya

estabilidad de taludes y recomendaciones para las

obras de retención.

- Retiros.

El retiro frontal deberá ser de tres metros; acerca de los

retiros laterales y el posterior, ver el artículo 9.5.

- Usos conformes.

a. Vivienda unifamiliar.

b. Conservación y protección del recurso hídrico y

forestal.

- Usos condicionales.

a. Vivienda multifamiliar.

b. Condominios residenciales.

c. Hotel tipo “cama y desayuno” de hasta 5

habitaciones.

d. Oficinas de servicio técnico profesional (área no

mayor de 50 m2).

e. Apertura de caminos.

Todos los anteriores deberán demostrar que no ocasionarán

problemas fuera de su propiedad en lo relacionado con el

manejo de aguas servidas, movimientos de tierra y otros.

- Usos no conformes.

a. Urbanizaciones.

b. Vallas publicitarias.

c. Todos los usos no contemplados en los usos

conformes o condicionales.

16.5. Zona de control especial de áreas de interés patrimonial.

16.5.1. Definición.

Dentro de la gran variedad de la arquitectura de integración,

que es la que vincula los inmuebles históricos con los

contemporáneos en una zona de interés especial, siempre

puede encontrarse la estrategia adecuada para resaltar la

identidad de la villa o poblado por revitalizar.

Escazú, el distrito primero, principalmente el sector del

cuadrante urbano original colonial, tiene una serie de

características particulares que lo diferencian y que tipifican

sus problemas en relación con los demás distritos.

La propia evolución del cantón trajo consigo que el

distrito primero quedara en medio de dos situaciones

muy particulares de desarrollo urbano; por una parte, el

crecimiento comercial y habitacional de San Rafael, y por

la otra, en San Antonio, la existencia de una zona agrícola

y una reserva biológica de vital importancia para el Valle

Central.

En medio de estas dos realidades, Escazú centro ha ido

perdiendo su identidad, ha venido sufriendo un acelerado

proceso de pérdida de funcionalidad y afeamiento de su

casco central; los problemas de vialidad han generado

saturación vehicular, inseguridad peatonal y alta

contaminación sónica; el parque central no ha logrado

consolidarse como el eje de atracción que debería tener

en tanto punto principal de encuentro para la comunidad;

la proliferación de rótulos perpendiculares provoca un

negativo impacto visual; la construcción de algunas

edificaciones desafían, por altura y criterio estético, a un

lugar con una herencia histórica, cultural y paisajística de

muy añeja data.

El panorama definido en el párrafo anterior ha desembocado

en el reconocimiento por parte de la comunidad de que debe

plantearse con urgencia la recuperación del valor cultural

del centro de Escazú, es decir, dotar nuevamente al cantón

de una imagen propia que lo personalice e identifique en

el contexto nacional; esto es lo que se conoce, tanto en

Costa Rica como en otras partes del mundo, como rescate

de cascos urbanos o desarrollo de áreas peatonales que

devuelvan la ciudad a las personas.

En concordancia con estos conceptos, el Plan Regulador

plantea que el cuadrante urbano de Escazú sea una zona de

control especial patrimonial (ver artículo 16.5.3.).

Además, se propone una serie de zonas de control especial

a lo largo de la llamada vía de articulación, en las cuales

deben existir tanto edificaciones y sitios contemporáneos

Pág 66 La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005

como aquellos con valor histórico; y que la llamada

arquitectura de integración sea la encargada de buscar la

armonía entre ambos.

Las zonas de interés especial son las siguientes:

a. Escazú: Cuadrante urbano de San Miguel.

b. San Rafael: Plaza Central, su entorno y la Calle Real.

c. San Antonio: Plaza Central, su entrono y marco agrícola

(ver artículo 12.3.2.).

d. Segmentos históricos en los Cerros de Escazú.

La vía de articulación es la vía principal que conecta el

Puente de los Anonos con los Cerros de Escazú.

Tanto en las zonas de control especial como en la vía de

articulación, la Municipalidad elaborará una estrategia con

criterios basados en cuatro tipos de intervención:

a. Rescate de edificaciones históricas.

b. Revitalización de zonas comerciales.

c. Renovación paisajística, que incluye acondicionamiento

de recorridos urbanos y usos peatonales.

d. Emplazamiento de la arquitectura de integración.

16.5.2. Requisitos adicionales a los requisitos generales.

Las construcciones que estén identificadas como de valor

patrimonial de acuerdo con el levantamiento que para tal

efecto realizó el Centro de Investigación y Conservación

del Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura, en 1992,

para Escazú (documentos en poder de la Municipalidad),

serán motivo de especial estudio en caso de una solicitud

de demolición, intervención o restauración, con el objetivo

de que el Comité Consultivo de Patrimonio de la Comisión

del Plan Regulador analice las posibilidades y emita

recomendaciones a la Municipalidad para salvaguardar

el patrimonio arquitectónico, las cuales serán vinculantes

para la Municipalidad.

16.5.3. Zona de interés especial patrimonial del cuadrante

urbano de Escazú.

De acuerdo con lo descrito en el art. 16.5.1, en esta zona se

desea rescatar el casco urbano por medio de las siguientes

acciones:

a. Peatonización de calles y avenidas específicamente:

􀀀 La avenida central en sentido este-oeste, en una

extensión que incluiría desde el puente sobre el Río

Chiquero (100 metros al oeste del Centro Comercial

El Oriente) hasta la entrada del Cementerio

Quesada).

􀀀 La avenida 2ª, en sentido este-oeste, en una

extensión que incluiría desde el edificio SINA

hasta 100 metros al oeste de la Agencia del Banco

Nacional.

􀀀 La avenida 1ª, en sentido este-oeste, en una

extensión que incluiría desde la esquina ubicada

200 metros al este del edificio de Correos de Costa

Rica, hasta 300 metros al oeste del puente sobre el

río La Cruz.

􀀀 Cinco calles en sentido norte-sur, incluyendo las

que pasan por: un costado este de la Bomba Shell,

costado este del edificio Segura, costado este de la

Municipalidad, costado este del Centro Comercial

Plaza Escazú y costado este del nuevo edificio de

Acueductos y Alcantarillados.

b. Limitación de la circulación de vehículos pesados de

servicio público, carga y descarga de mercancías y

transporte de materiales (vagonetas y furgones) en las

áreas citadas.

c. Aplicación real y efectiva de la prohibición de

estacionamiento en línea amarilla en toda la zona

citada, aplicable a vehículos que presten servicio de

transporte, sea este formal o informal.

d. Prohibición en toda el área citada, de la utilización

de rótulos comerciales o de otro tipo, en forma

perpendicular, y control de su tamaño y número.

e. Intervención directa en el área del parque central, de la

siguiente forma: El parque central del distrito debe servir

de manera polifuncional (descanso, recreación, deporte,

cultura) como elemento integrador en la comunidad de

puntos de reunión como lo son: iglesia, municipalidad,

escuela, banco; todo bajo un concepto de acceso fácil

y permanencia agradable y segura. Esta intervención

deberá tomar muy en cuenta la eliminación de barreras

arquitectónicas existentes, la provisión de espacios

para actividades culturales, canalización adecuada de

aguas, aseo, ornato, arborización y seguridad.

4.4.4. Comité Consultivo de Patrimonio.

Deberá crearse un Comité Consultivo para la Comisión

del Plan Regulador que vigile, promueva y recomiende

las medidas necesarias para salvaguardar el patrimonio

arquitectónico-histórico del cantón en las áreas designadas

como de valor patrimonial. Este Comité será convocado

por la Municipalidad y deberá contar con los siguientes

miembros: un delegado del Centro de Investigación y

Conservación del Patrimonio Cultural del Ministerio de

Cultura; el Director de Cultura de la Municipalidad de

Escazú, un delegado del Departamento de Desarrollo

Urbano de la Municipalidad y dos personas de la

comunidad con amplia trayectoria y conocimiento en

aspectos históricos y culturales en el cantón, quienes

deberán ser escogidos por la Comisión de Cultura de la

Municipalidad.

4.5. Zona de Control Especial Río Tiribí (ZCERT).

16.6.1. Definición.

El área que bordea la margen del Río Tiribí delimitada

por la carretera Próspero Fernández y la Zona Industrial

de Guachipelín ha modificado drásticamente su uso; ha

pasado de ser una área de cafetales a una zona comercial

y de servicios (hotel, bomba de gasolina, comercios,

centro comercial, etc.). Sin embargo, siempre se hace

necesaria la preservación de las márgenes del río como

zona de protección, por lo que esta se propone dentro del

Plan Regulador como una zona de protección, aunque con

parámetros menos restrictivos en las áreas propiamente de

comercio y servicios.

16.6.2. Objetivos.

a. Proteger la zona aledaña al cauce del río Tiribí con

pendientes mayores al 30%.

b. Regular el aprovechamiento de los terrenos inmediatos

a la autopista Próspero Fernández.

c. Disminuir el impacto urbano en el sector por medio de

la reforestación con especies autóctonas, en las áreas

verdes de los lotes comerciales y de servicios.

16.6.3. Requisitos.

a. Retiros de construcción a partir de la margen del río,

abarcando toda el área colindante con el cauce, con una

pendiente mayor al 30%. Sin embargo, en ningún caso

este retiro puede ser menor al especificado en la Ley de

Protección Forestal.

b. Prohibición de edificaciones en sectores que aunque

estén fuera de la zona de protección del río sean áreas

de relleno. En estas solo se permitirán actividades

como parques, jardines o similares.

c. El proyecto debe contar con una planta de tratamiento

de aguas residuales o conectarse a una ya existente con

capacidad de procesar los desechos líquidos que se

produzcan.

d. Frente a la vía nacional solo se autoriza el uso y la

construcción con acceso mediante calle marginal con

una autorización emitida por el MOPT; frente a esta

calle, el retiro de construcción será de seis metros de

forma paralela a la vía. Esta franja deberá arborizarse

con especies autóctonas.

e. Área mínima de parcelación: 1.500 m2.

f. Área máxima de construcción: 50% del área libre de

restricciones.

g. Altura máxima de construcción: 14 metros.

h. Parqueos: para actividades comerciales y de servicios

que no sean de reunión pública, será necesario

un espacio por cada 30 metros cuadrados de área

comercial o de servicios; para actividades en sitios de

reunión pública como restaurantes, bares, discotecas o

similares, debe dejarse un espacio de parqueo por cada

6 personas que utilizarán el local.

16.6.4. Usos conformes.

a. Comercios.

b. Servicios.

c. Restaurantes.

d. Viveros.

e. Hoteles.

16.6.5. Usos condicionales.

a. Discotecas.

b. Bares.

c. Bomba de gasolina.

d. Centros culturales bajo techo.

e. Iglesias.

La actividad se condiciona a no provocar contaminación

por aguas negras y deforestación del área boscosa. La

patente de funcionamiento será rescindida si se demuestra

la contaminación o deforestación.

16.6.6. Usos no conformes.

a. Residencial.

b. Usos semiindustriales como talleres, parqueos para

autobuses, furgones y similares.

c. Vallas publicitarias.

La Gaceta Nº 24 — Jueves 3 de febrero del 2005 Pág 67

16.7. Zona de Control Especial Costa Rica Country Club (ZCECRCC).

16.7.1. Definición.

Esta zona se crea con el fin de conservar la forma urbana

generada a partir del uso recreativo actual de la zona, y

para proveer un eventual cambio de uso en el futuro; para

esto se establece la siguiente normativa:

16.7.2. Requisitos.

No se autorizan fraccionamientos menores a una hectárea;

la cobertura máxima autorizada será del 30% del área del

terreno y la cobertura boscosa no será menor al 40% del

terreno.

16.7.3. Usos conformes.

a. Club campestre.

b. Campus universitario.

c. Hotel.

d. Residencial multifamiliar (condominio).

e. Parque recreativo.

16.7.4. Usos condicionales.

a. Comercio.

b. Servicios.

La actividad se condiciona a no provocar contaminación

sónica y deberá cumplir con los mismos requisitos

generales de la zona.

16.7.5. Usos no conformes.

a. Todos los no enumerados en los usos conformes y

condicionales.

b. Vallas publicitarias.

16.8. Renovación urbana.

16.8.1. Erradicación de tugurios.

a. Al ser aprobado este Plan Regulador, el Concejo

Municipal, por votación calificada y para efectos de

expropiación, podrá proceder a declarar de interés

público los terrenos que han sido destinados por sus

propietarios u ocupantes a tugurios, entendidos estos

como aquellos desarrollos destinados a la habitación,

cuyas parcelaciones no puedan cumplir con los

requisitos mínimos establecidos en este Plan o que aún

cumpliendo tales requisitos se encuentren asentados en

zonas de riesgo, definidas en este mismo Plan.

b. Antes del año 2006, se incluirán al menos dos plazas en

la Administración Municipal, una de un profesional en

Ciencias Sociales y otra de un topógrafo, incorporados

ambos al respectivo Colegio Profesional, y las demás

plazas de apoyo que se consideren convenientes para

ubicar en el cantón todos los asentamientos humanos

actuales que puedan ser definidos como tugurios.

c. En cada caso concreto se procederá a presentar un

plan, para su aprobación en el Concejo Municipal,

en donde se definan las condiciones actuales y cómo

podría resolverse la situación, proponiendo incluso

alternativas que involucren órganos del Poder Ejecutivo

e instituciones descentralizadas con las cuales se

podrán pactar convenios interinstitucionales. Acciones

como esta contribuiría a mejorar las condiciones de

vida de los actuales habitantes del cantón.

d. La oficina que se crea de conformidad con este artículo

será también la encargada de ejecutar y contribuir en la

ejecución de las disposiciones aquí establecidas.

16.8.2. Ingeniería hidráulica y sanitaria del cantón.

a. En el presupuesto ordinario inmediato siguiente a la

aprobación del presente Plan Regulador se incluirá

el monto del recurso financiero necesario para la

contratación de una empresa pública o privada que

elabore y diseñe un plan maestro para el manejo

adecuado de las aguas pluviales en el cantón. Esto

con el objetivo de que se pueda establecer, conforme

lo permitan los recursos municipales, una solución

adecuada a los problemas de manejo de las escorrentías

y desfogues pluviales en el cantón y al cual deban

someterse los futuros desarrollos en la zona.

b. Tan pronto como el Instituto Costarricense de

Acueductos y Alcantarillados (AyA) apruebe el nuevo

sistema de alcantarillado pluvial y sanitario para la

Gran Área Metropolitana (GAM), se incluirá en el

siguiente presupuesto ordinario el monto del recurso

financiero para la contratación de una empresa pública

o privada que diseñe la red sanitaria cantonal, no

cubierta por ese plan y que, en concordancia con el A

y A, pueda interconectarse con su sistema y solucionar

adecuadamente las áreas no cubiertas por el Plan

Nacional, que se ejecutará por etapas y en la forma en

que los recursos municipales lo permitan.

c. Por el lapso entre la entrada en vigencia de este Plan

Regulador y el inicio de operaciones del sistema de