|
Plan Regulador San José
|
 |
|
||||
|
|
PlAN DIRECTOR
La Municipalidad del Cantón de San José, en adelante la MUNICIPALIDAD, en ejercicio de las facultades que le otorga la Ley de Planificación Urbana Nº 4240, del quince de noviembre de 1968 y sus reformas, en sus artículos: 15, 19 y 2 siguientes y concordantes, así como del Código Municipal, Ley Nº7794 del veintisiete de abril de 1998, el artículo 9 de los Reglamentos de Uso de Suelo y Espacios Públicos, Vialidad y Transportes del PLAN DIRECTOR DEL CANTON DE SAN JOSE, promulgado en la Gaceta #17 del 24 de Enero de 1995 y sus reformas publicadas en el Alcance #3 a La Gaceta N° 18 del 27 de enero de 1997. Además la Ley de Caminos N° 5060 del 22 de agosto de 1972, Ley de Construcciones N°833 de 4 de noviembre de 1949 Reglamentos y sus reformas; la Ley Forestal N°7575 del 13 de febrero de 1995,, la Ley General de Salud N°5395 y sus reformas, y de conformidad al oficio UR-DPT-672-99 DEL 6 DE SETIEMBRE DE 1999 de la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.. Promulga las Reformas a los Reglamentos de Uso de Suelo, Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del Plan Director Urbano del Cantón de San José y sus mapas. Estos reglamentos derogan expresamente todas aquellas normativas que se opongan o le contradigan.
REGLAMENTO DEL USO DEL SUELO
TITULO I
CAPITULO I OBJETIVOS
Artículo 1. Localizar y delimitar los usos predominantes del suelo del cantón con el propósito de ordenar estos usos y preservarlos de la proximidad de otros usos prediales molestos, no permitidos o no compatibles con la zonificación propuesta.
Artículo 2. Delimitar los usos del suelo con el fin de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se realicen en el suelo urbanizado y urbanizable del cantón.
Artículo 3. Desestimular el crecimiento urbano en la porción del suelo no urbanizable.
Artículo 4. Garantizar la coexistencia armoniosa de las actividades ubicadas en el Cantón, con el propósito de minimizar los conflictos que puedan surgir entre ellas.
Artículo 5. Regular la intensidad con que las diferentes actividades se desarrollarán en el suelo urbanizado y urbanizable del Cantón de San José, de modo que se consiga:
a) Conformidad con la infraestructura y servicios en cada una de las zonas, así como con el potencial y condiciones de cada una de éstas.
b) El equilibrio en el aprovechamiento del suelo y de las actividades que se desarrollan, evitando la sobrecarga u ociosidad de ciertos sectores.
TITULO II DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO I AMBITO DE APLICACION DEL PLAN DIRECTOR URBANO
Artículo 6. Las disposiciones del P.D.U., serán de aplicación y acatamiento para todas personas físicas y jurídicas del Cantón de San José.
CAPITULO II ADMINISTRACION Y APLICACION DEL PLAN DIRECTOR URBANO.
Artículo 7. La Municipalidad de San José con el propósito de aplicar dicho plan, constituirá la JUNTA COORDINADORA DEL DESARROLLO URBANO DE LA CIUDAD DE SAN JOSE, órgano asesor del Concejo Municipal que coordinará con grupos organizados la implementación y seguimiento al P.D.U., y velará por su aplicación y ejecución. En esta comisión participarán representantes de la comunidad. Así mismo cualquier órgano de carácter intermunicipal metropolitano a fin de llevar en forma complementaria la consecución de los objetivos del P.D.U.
§ La Dirección de Urbanismo (DIUR). Es la dependencia encargada de la administración, aplicación y actualización del P.D.U. a través de sus funciones básicas: Información Urbana, Planificación Urbana - Ambiental, Permisos de Construcción de edificios, obra civil, rótulos, autorización de Usos de Suelo, Alineamientos y Visados e Inspección Urbana. Las acciones concretas en estas áreas son las siguientes:
7.1. PLANIFICACION URBANA – AMBIENTAL: Actualización del P.D.U. y sus reglamentos, elaboración de políticas, planes, programas y/o proyectos de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje, patrimonio arquitectónico y espacios públicos.
7.1.2. INFORMACION URBANA: Consiste en la recopilación, sistematización e interpretación de la información territorial, gráfica y alfanumérica, mediante la aplicación de los sistemas de información geográfica en la planificación urbana y en la formulación de proyectos.
7.1.3. DEPTO CONTROL URBANO. Promoción de una política gráfica – fiscal a fin de regularizar los procesos de urbanización previos a la entrada en vigencia del P.D.U y formular las políticas para la actualización del Mapa Oficial Municipal. Contiene 2 áreas:
a. PERMISOS URBANOS: Aprobación de anteproyectos de construcción y urbanizaciones, concesión de permisos de construcción, demolición, y autorización de usos de suelo (Certificado de Uso del Suelo).Emisión de requisitos para el control del desarrollo conforme a las políticas de planificación urbano – ambiental.
b . INSPECCION URBANA: Vigilancia y control de todos los procesos de construcción y demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura, control del uso no autorizado y el control de la publicidad, de conformidad a los requisitos del P.D.U.
7.2. Comisión INVU y Municipalidad de San José. (INVU –DIUR).En los casos en que las normas deban aprobarse conjuntamente por el INVU y la Municipalidad de San José, debe emitirse un dictamen de la Dirección de Urbanismo del INVU y de la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad. En caso de interpretación de las normas, será la Comisión INVU –DIUR, quien interpretará la normativa del Reglamento para la decisión final, y con base a lo anterior se tomará un Acuerdo Municipal basado en el dictamen de la Comisión.
CAPITULO IIIMODIFICACION Y ACTUALIZACION DEL PLAN DIRECTOR URBANO Y VARIACION DE LOS REQUISITOS.
Artículo 8. Para la modificación del P.D.U., en forma global o parcial, es preciso seguir las disposiciones y procedimientos que señala el artículo diecisiete, de la Ley de Planificación Urbana. La variación y reducción de los requisitos de los Reglamentos del P.D.U: densidad, frente, retiros, alturas, áreas de lotes en no más del 15%, así como la extensión de la línea divisoria entre diferentes usos en no más de 25 metros, podrán hacerse vía Acuerdo Municipal previo dictamen y estudio técnico de la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad (DIUR). Estos casos serán permitidos cuando el caso en cuestión se encuentre en una o varias de las siguientes circunstancias:
a- Lotes mayores a 2.500 metros cuadrados o proyectos de 2.500m2 de construcción, donde se pretende dar la oportunidad a un proyecto de diseño más integral y que ofrezca más ventajas que las permitidas en este reglamento y/o reglamentos complementarios. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y no será necesario la reunión de fincas para la aprobación del anteproyecto.
b- Cuando existan características muy particulares del desarrollo de la zona o área objeto de control: topografía, geología, tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y cambios de usos cercanos.
c- Cuando el uso es comunitario y no contradice al Plan Director en su disposición de uso de la zona o el proyecto es de interés público.
d- Cuando sean proyectos auspiciados por entidades públicas y privadas sin fines de lucro. Los proyectos de vivienda estatales o privados, proyectos de donación, beneficencia, catalogados de emergencia por catástrofe o interés nacional según su decreto ejecutivo. La aceptación de nuevos sistemas para el fraccionamiento y la urbanización de terrenos, no contemplados en este reglamento, podrá ser permitida, como experimental, cuando se estime aceptable la perspectiva de éxito a juicio conjunto del INVU y la Municipalidad, tal y como lo dispone el Reglamento Nacional de Fraccionamiento y Urbanización. La Municipalidad y la Dirección de Urbanismo del INVU en conjunto podrán variar los requisitos ya mencionados hasta un 25% y desplazar hasta 50 metros la línea divisoria entre usos si el caso en estudio lo amerita.
Las normas en proyectos específicos, elaborados por la DIUR, que detallan las normas del P.D.U, sin contradecirlas, para ser aprobados contarán previamente con el Visto Bueno de la Dirección de Urbanismo del INVU. La DIUR consultará a los grupos comunales locales organizados, en todos las etapas de elaboración del proyecto. Los proyectos específicos contarán con los reglamentos específicos para su control y regulación.
Artículo 9. Con fundamento en las evaluaciones al P.D.U cada 4 años por lo menos, se realizará una revisión y actualización del P.D.U., sus programas y proyectos.
Artículo 10. Las propuestas de modificación al P.D.U., tendrán por fundamento los estudios realizados por la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad, para lo cual podrán utilizarse estudios y la asesoría de otras instituciones, universidades, empresas y agencias de cooperación, que se consideren relevantes, así como las disposiciones del Concejo Municipal y las organizaciones comunales cuya representación sea acreditada bajo un reglamento específico.
Artículo 11. Las modificaciones que se propongan deben basarse en criterios eminentemente técnicos y las disposiciones que contengan deben ser siempre de carácter general y no casuístico.
CAPITULO IV DE LOS PERMISOS DE CONSTRUCCION Y LAS PATENTES.
Artículo 12: Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación, restauración, demolición o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, cualquier persona física o jurídica, privada o pública, debe obtener previamente un Certificado de Uso del Suelo en el que se haga constar el uso permitido en el inmueble que se desea aprovechar, alineamientos, frente mínimo, área mínima del lote, así como condiciones dada la zona en que este se ubique. Para obtener los permisos de construcción los interesados deben presentarse a la DIUR y cumplir con los requisitos que se establecen. Los requisitos serán los indicados subsiguientemente.
12.1. PERMISOS PARA MOVIMIENTO DE TIERRA Y EXCAVACIONES.
Los permisos de movimiento de tierra en función de la futura construcción, estarán sujetos a la aprobación de los planos constructivos por la Municipalidad. Además de lo indicado en el capítulo XIII de la Ley de Construcciones y el capítulo XXVI del Reglamento de Construcciones. Los permisos de excavación para otros fines deben adjuntar una memoria sobre precaución con detalles donde especifique los elementos que utilizará para proteger los terrenos colindantes. En las oficinas correspondientes el interesado deberá llenar una solicitud, adjuntar copias del proyecto y planos catastrados de la propiedad, salvo en casos que sea necesario un estudio particular.
12.1.a. Las demoliciones cumplirán lo estipulado en la Ley de Construcciones y lo dispuesto en el Capítulo V, artículo 28-3-4-5-6 del Reglamento de Construcciones de 1983 y sus reformas. La demolición en Zonas de Control Especial se indican en el título XIV, capítulo I, de este reglamento. Será necesario el permiso municipal previo a iniciar la Obra.
12.2. REQUISITOS PARA OBTENER UN PERMISO DE CONSTRUCCION EN OBRAS MAYORES A 30 METROS CUADRADOS. El interesado debe llenar su solicitud, aportan 2 copias completas de los planos, una copia del plano catastrado con los alineamientos correspondientes, una copia de la póliza de riesgos (puede entregarse en el momento de retirar el permiso). Se podrá autorizar permisos para edificaciones por etapas en proyectos mayores a los 2500m2 de construcción. El interesado deberá presentar el total del proyecto y señalar las respectivas etapas debidamente numeradas.
12.2.a. Las urbanizaciones, fraccionamientos, condominios residenciales o comerciales contar con el Vº Bº previo Depto Control Urbano (artículo 12.5).
12.3. REQUISITOS PARA OBTENER PERMISOS DE CONSTRUCCION EN OBRAS MENORES A 30 METROS CUADRADOS Se consideran obras menores construcciones de 30 m2 o menos ; o de un costo que no sobrepase el monto del costo de vivienda de 30m2 de interés social. Se excluyen aquellos que presenten especial atención debido a la peligrosidad o por criterio de índole estructural o riesgos en la ejecución. El interesado debe llenar una solicitud de permiso y adjuntarle, 2 copias del plano catastrado (debe consultar el alineamiento previamente), 2 copias del croquis o planos arquitectónicos de la obra firmados por el profesional responsable, incluir ubicación y localización.
12.4. VIGENCIA DE PERMISOS. Los permisos dados tendrán una vigencia de un año natural desde el momento de su concesión. Si en el año de vigencia no se ha iniciado las obras, el interesado debe resellar el permiso para iniciar, sin costo alguno. Si la obra se inicia en el transcurso de ese año, el permiso tiene una validez de tres años. Después de esto prescribirá y el interesado debe hacer un nuevo trámite (Incisos 12.1, 12.2, 12.3). La resolución por prórroga por otro período igual podrá condicionarse o denegarse con fundamento en las normas vigentes del P.D.U. a la fecha de la solicitud. Si el interesado ha cancelado los impuestos y no retira los documentos correspondientes la Secc. Permisos Urbanos hará retiros de oficio al término de 7 días hábiles, después de cancelado el impuesto luego de lo cual se iniciará la vigencia del permiso. “Los documentos para solicitar permisos de construcción o visto bueno para cortinas de acero serán eliminados del archivo si luego de 3 meses no es pagado el cobro municipal”. Luego de eso se procederá a la destrucción del expediente. Deberá quedar un respaldo de los nombres y números de los expedientes destruidos, así como su fecha.
12.5 ANTEPROYECTOS Se debe contar con el Visto Bueno del Depto Control Urbano para los anteproyectos de condominio (residenciales y comerciales), urbanizaciones y fraccionamientos. El propósito de esta consulta es el establecer la factibilidad del proyecto y no autoriza la ejecución de obras. El interesado debe hacer la consulta por nota, y presentar los planos arquitectónicos que especifiquen las actividades a desarrollar, alturas, retiros, coberturas, niveles de calles, certificado de uso de suelo con alineamiento. Para urbanizaciones debe presentar la tabla de áreas. Para codominios deberá presentar la tabla de fincas filiales y sus coeficientes.
12.6. PLAZOS DE RESOLUCION Los proyectos especiales o que implican un estudio técnico tendrán un plazo de resolución según lo dispuesto en la Ley de Administración Pública. La D.I.U.R. podrá contratar un estudio técnico específico o solicitar, cuando se requiera, el criterio de otras instituciones, o solicitar ampliación de información para tomar la decisión final. Todo trámite en la DIUR tiene término límite de ocho días hábiles. Si en este plazo el solicitante no obtiene alguna respuesta podrá recurrir al superior inmediato de la persona encargada del trámite, quien deberá responder en un plazo de cinco días hábiles siguientes al reclamo. Al no haberse producido resolución alguna al término de ese tiempo, el interesado tendrá derecho a invocar el silencio administrativo positivo y cancelar los derechos fijados por la Municipalidad. No se incluyen en estos casos, los presentados al principio de este inciso. El impuesto de construcción será hasta el 1% del valor de la construcción. No pagarán el impuesto las instituciones públicas que, con recursos propios o a través de empresas, cuya responsabilidad quede establecida en un contrato o licitación, ejecuten la obra.
Artículo 13: El Alineamiento y Certificado de Uso del Suelo. Acredita la conformidad de uso a los requerimientos de las zonificación establecido en el Mapa de Uso de Suelo. Debe ser exigido como un requisito previo e indispensable por parte de cualquier dependencia pública que vise construcciones, ampliaciones, remodelaciones, fraccionamiento, patentes o inscripciones. El Certificado indicará el uso y no se interpretará como un permiso definitivo para hacer uso, ocupación, ampliaciones, remodelaciones, construcción o fraccionamiento. El Alineamiento y el Certificado de Uso de Suelo tendrán una vigencia de un año a partir de su emisión. La D.I.U.R. resolverá al término de ocho días hábiles, luego de presentada la solicitud, 2 copias del plano catastrado y el original o copia certificada.
Artículo 14: Cuando el Certificado de Uso del Suelo indique que el uso pretendido por el interesado no es conforme, se deberá comprobar ante la administración que la actividad ubicada en dicha propiedad está a derecho o ha obtenido la patente anteriormente y esté vigente. Como requisito debe presentar la solicitud acompañada con el recibo de pago o certificación del Depto de Patentes de la vigencia de la Patente Municipal. No obstante el interesado deberá hacer las correcciones necesarias en el local a fin de cumplir lo establecido en reglamentos vigentes o de nueva aprobación. Luego de esto el Depto de Control Urbano podrá extender el Certificado con el fin de renovar la patente.
Artículo 15: Para el trámite de patentes también se exigirá la presentación del Certificado de Uso del Suelo correspondiente, de conformidad con el artículo 29 de la Ley de Planificación Urbana. Para la concesión de patentes por el Depto. de Patente Municipal, debe obtenerse un Vº Bº de zonificación del Depto de Control Urbano donde conste la conformidad de la actividad con el Uso del Suelo dispuesto por el P.D.U en cada zona. Los Certificados extendidos para la actividad de construcción, remodelación, reparación o ampliación no serán válidas como requisito para el trámite de la Patente en el Depto de Patentes Municipales.
CAPITULO V. SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS
Artículo 16. Todo acto violatorio al P.D.U. y sus reglamentos que se cometa por parte del profesional responsable de un proyecto, el propietario del inmueble, por sus representantes legales, cuando se trate de una sociedad, o por cualquier administrado en general, será sancionada conforme lo disponen:
a) La Ley de Planificación Urbana y sus modificaciones.
b) La Ley de Construcciones y sus modificaciones.
c) La Ley General de Salud Pública y sus modificaciones.
d) El Código Municipal, Ley 7794 del 27 de abril de 1998.
e) La ley Orgánica del Ambiente Nº 7554 del 3 de noviembre de 1995.
a) Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico Nº 7555 del 20 de octubre 1995.
g) Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996.
h) Los Reglamentos que el Poder Ejecutivo haya dictado para regular las leyes anteriores.
i) Los Reglamentos del presente Plan Director Urbano del Cantón de San José.
Además de lo dispuesto por las leyes y reglamentos citados en el artículo anterior, la contravención de las normas del presente reglamento o cualquier otra disposición legal o reglamentaria que guarde conexidad con la materia urbana, dictada por la Municipalidad de San José, el Poder Ejecutivo, Legislativo u otra dependencia autorizada.
CAPITULO VI RECURSOS
Artículo 17. Toda resolución administrativa firme que dicte la Municipalidad, por medio de las correspondientes dependencias, en lo relativo a la aprobación de permisos de demolición, construcción, ampliación, restauración o remodelación, así como en lo pertinente a la expedición de licencias de funcionamiento y certificados de usos del suelo, tendrán los recursos, que regula el Código Municipal Ley #7794 del 27 de abril de 1998 artículos 153 y siguientes, 161 y siguientes, y el artículo 99 de la Ley Orgánica del Ambiente.
TITULO IIICLASIFICACION DEL SUELO DEL CANTON DE SAN JOSE
CAPITULO I CLASIFICACION GENERICA DEL SUELO
Artículo 18. El suelo del Cantón Central de San José, se clasifica en tres grandes categorías a) Suelo Urbanizado b) Suelo Urbanizable c) Suele NO Urbanizable.
Artículo19. El suelo urbanizado es toda aquella porción de suelo que se encuentra edificado o que está dotado de infraestructura y servicios.
Artículo 20. El suelo urbanizable, es aquel que tiene potencial y condiciones para ser urbanizado.
Artículo 21. El suelo no urbanizable es aquel cuya urbanización no es posible o no es conveniente por diferentes razones, entre ellas, las ecológicas y paisajísticas o por limitaciones físicas del área (pendientes, fallas geológicas, zonas inundables o sujetas a otras amenazas).
Artículo 22. En el suelo no urbanizable solamente se permitirá aquel tipo de actividad cuya finalidad sea la preservación ecológica, el mejoramiento paisajístico, la protección de la población la conformación de áreas verdes y la mitigación del riesgo por amenaza natural o tecnológica.
CAPITULO II NATURALEZA DE LOS USOS DEL SUELO
Artículo 23. Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan en el suelo de San José y contribuir a la consolidación de ciertos usos y actividades y protegerlas de otras que resulten molestas o incompatibles, el uso del suelo se clasifica en los siguientes tipos:
1) Usos Conformes o Permitidos, 2) Usos No Permitidos 3) Usos No Conformes 4) Usos condicionales
Artículo 24. USOS CONFORMES. Son todas aquellas actividades o usos del suelo acordes con los requisitos y lineamientos del P.D.U. para cada zona y que pueden ser desarrolladas.
Artículo 25. USOS NO PERMITIDOS. Son aquellas actividades y obras de edificación que no pueden ser llevadas a cabo en un lote o finca, porque no están permitidos por la zonificación establecida por el P.D.U., ya sea porque no corresponden al uso permitido en la zona de que se trate o porque el lote no cumple los requisitos físicos exigidos en la misma (ver Art. 21). No obstante, en aquellos LOTES CONSOLIDADOS como fincas (debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad antes de la vigencia del presente P.D.U.), sí se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación, aún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente y superficie del lote. Se entiende que todos los demás si deberán ser cumplidos. En caso de donaciones de lotes para usos de interés social o beneficiencia vía Acuerdo Municipal, previo dictamen de la Comisión correspondiente del Concejo y cuyo uso sea compatible con la zonificación podrán no cumplir con los requisitos de superficie mínima y frente. Para los lotes irregulares, el frente mínimo será de 4 metros, deberá cumplir el resto de los requisitos de la zona. Los lotes cuyo propietario demuestre su existencia, previa entrada en vigencia del P.D.U., que no hayan sido inscritos, y no cumplan los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por el Depto de Control Urbano previo Acuerdo Municipal en los siguientes casos:
1. Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros.
2. Cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad, y el propietario demuestre que ha vivido diez años en el sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un notario público.
3. Cuando exista registro de planos deslindados en un fraccionamiento y no posean escritura. Se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad de la existencia de las propiedades o derechos mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados.
4. Cuando exista una escritura certificada por notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que el lote pertenece al interesado , pero no existe plano catastrado y se debe confeccionar el nuevo plano para catastrar.
Artículo 26. USOS NO CONFORMES. Son todos aquellos que no cumplen las disposiciones y requisitos incluidos en los reglamentos del P.D.U., pero que existen de previo a la promulgación de éstos.
Artículo 27. USOS CONDICIONALES. Son aquellos que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan los requisitos especiales, que establezca la Municipalidad o cualquier dependencia o institución para lograr la protección de la salud pública, la ciudad y la seguridad de los vecinos del Cantón. Estas condiciones deberán indicarse en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente (artículo 12 al 15 de este reglamento). Las condiciones serán aquellas que se establezcan en el anexo # 3 e este reglamento.
Artículo 28. FINCAS UBICADAS EN ZONAS LIMITROFES. Cuando un inmueble esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos usos, se podrá generalizar cualquiera de ellos, siempre y cuando el uso resultante no se extienda más de 50 metros. Cuando el uso que se generalizare afecte más del 75% de la propiedad que se trate, se podrá autorizar que este se extienda al 100% del inmueble. En éstas fincas se aplicarán las condicionantes que indica el Art. 27.
CAPITULO IIIDISPOSICIONES RESPECTO A LOS USOS NO CONFORMES.
Artículo 29. Usos NO Conformes. Se consideran aquellos usos que a la entrada en vigencia del P.D.U. no son compatibles con la zonificación del P.D.U.
Las reparaciones en construcciones existentes se permitirán en razón de:
a. Trabajos de mantenimiento a lo existente. No implica cambios o reparación de la estructura primaria. b. El inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial.
Artículo 30. En caso de siniestro, la Municipalidad podrá permitir la reconstrucción de la edificación o infraestructura dañada con una licencia provisional. En un plazo de 30 días hábiles el interesado debe ponerse a derecho cumpliendo con los requisitos de este Reglamento (ver Art. 12. ). Lo anterior no implica que si el uso que existía en el inmueble dañado es considerado NO CONFORME a la zonificación del P.D.U., no se emitirá el uso del suelo y el interesado deberá ejercer una actividad compatible con l a zonificación.
TITULO IVREQUISITOS E INCENTIVOS GENERALES PARA LAS EDIFICACIONES.
CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES SOBRE REQUISITOS
Artículo 32. ALINEAMIENTO. Será el que determine el P.D.U., por medio del Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte, para cada una de las vías del cantón. Los alineamientos relacionados con cauces de agua, oleoductos, acueductos, líneas eléctricas, línea férrea y otros, serán los que determinen las instituciones correspondientes. Para el caso de cauces de agua la Municipalidad podrá solicitar un alineamiento mayor, al indicado por las instituciones. Para obtener el alineamiento correspondiente, el interesado, presentará ante la Sección de Permisos Urbanos una solicitud de alineamiento municipal, un original del plano catastrado, tres copias del plano catastrado a escala natural. Después del trámite se devolverá el plano original y dos copias con el alineamiento marcado al término de ocho días hábiles.
Artículo 32. El alineamiento en las vías se determina midiendo desde la línea de propiedad hacia dentro.
Artículo 33. Línea de Construcción. Está determinada por el alineamiento y este debe respetarse en forma subterránea y aérea.
Artículo 34. El retiro frontal es equivalente al antejardín que tiene como fin permitir la filtración de aguas; por lo que implica una restricción para construir, sin que por ello ésta porción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Por lo menos un tercio del área de antejardín debe mantenerse como área verde. Podrá construirse una cochera para un automóvil (hasta 20 m2) en antejardín, siempre y cuando los elementos estructurales de apoyo del techo o columnas guarden el retiro mínimo de dos metros respecto a la línea de propiedad; sólo la cubierta podrá sobresalir hasta la línea de propiedad en voladizo. En antejardín no se permitirá piso impermeable, solo franjas de concreto para el paso de vehículos (huellas). Por los costados laterales y frontal en zona de antejardín no se podrán construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1m). Debe permitirse un 80% de visibilidad como mínimo. En el caso de ampliación vial, prevista, el retiro frontal comprenderá una franja de terreno adicional. A esta se le puede dar el uso provisional como antejardines y estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no impliquen construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U. Si por falta de espacio el portón batiera hacia fuera, el propietario deberá poner rótulos preventivos de seguridad como advertencia a los peatones. En la franja de antejardín se permitirán construir los 20m2 de área o en su defecto 1/3 del área de antejardín: cocheras abiertas, corredores abiertos, terrazas y parqueos. Tanque séptico, y de captación, cajas de registro. Casetas (guarda, basura y transformadores frontales), escaleras caracol, adosadas a la pared, ducto de basura y rótulos. En caso de construcción de viga corona sobre las rejas en atejardín, la sección de ésta no podrá ser mayor de 12 X 20 cm. Estas vigas, así como las columnas que las sostienen, entrarán en el cálculo del 80% de visibilidad. La sección de las columnas será 20 X 20 cm., como máximo.
Artículo 35 RETIROS. Retiro es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura DE OTRA O UNA ESTRUCTURA DE LOS LINDEROS DE LA PROPIEDAD EN QUE SE UBICA. Los edificios que se construyan en el futuro deberán guardar retiros. Edificios mayores de 5 pisos deberán guardar un retiro mínimo con respecto a otros de por lo menos 1/3 de su altura. Esta distancia deberá guardarse por todos los lados del edificio. La altura de edificios se permitirá en razón de la aplicación del artículo 39 de este reglamento. El retiro en edificios que presenten ventanas hacia la colindancia (vecino) se indica en el Reglamento de Construcciones. Los retiros podrán ser menores, siempre y cuando el diseño del edificio cumpla las normas de iluminación, ventilación y seguridad. Los edificios mayores o iguales a 5 pisos de altura o su equivalente en metros deberán cumplir lo indicado en el artículo 12 para su aprobación. Además deberán presentar para su aprobación final lo siguiente:
1. Estudio de impacto vial: estudio de accesos, congestión vehicular, soporte de las vías adyacentes a la propiedad, flujos promedio diario y mensual.
2. Infraestructura: estudio de la demanda oferta de la infraestructura existente y la propuesta y la conexión con lo existente. 3. Capacidad de agua: estudio de tanques, con capacidad para almacenar hasta un 40% del consumo diario de edificio. Los tanques deberán estar funcionando al momento de concluir la obra. Debe indicarse su ubicación y sistema de bombeo.
a) RETIRO FRONTAL: Está fijado en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U., de acuerdo con las características de cada vía.
b) RETIRO POSTERIOR. En lotes esquineros podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con una área equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles, siempre y cuando el diseño propuesto satisfaga las necesidades de aireación e iluminación.
c) RETIRO LATERAL. La distancia que debe haber será la indicada en el Art. 35 (edificios con ventanas en colindancia).
Artículo 36. AREA EQUIVALENTE. En proyectos que no sobrepasen los dos pisos, el diseñador, a fin de obtener una mejor distribución arquitectónica del proyecto, podrá eliminar el retiro posterior, sustituyéndolo por una área equivalente en el interior del lote, siempre y cuando se cumpla con las normas vigentes sobre ventilación e iluminación naturales, áreas y dimensiones mínimas.
Artículo 37. En edificios de más de dos pisos se podrá aceptar la misma solución y sustitución del área mencionada en el artículo anterior, siempre que el área correspondiente al retiro posterior sea incrementada en un diez por ciento.
Artículo 38. COBERTURA. No se incluyen en la cobertura los aleros, siempre y cuando estos no excedan un metro. La cobertura de construcción está establecida para cada una de las zonas. Se exceptúan los casos indicados en el párrafo a) del artículo 35. La cobertura implica que el área libre en las superficie sea respetada en el subsuelo. Deberá permitir el drenaje de aguas llovidas.
Artículo 39. ALTURAS. La altura máxima, se medirá a partir del nivel del cordón de la acera en el punto medio del frente del lote. En caso de lotes con dos o más frentes se podrá utilizar el punto medio del lado más alto. En el caso de terrenos que tengan frente a dos calles con diferentes pendientes, la altura máxima se aplicará en cualquiera de las fachadas. Para el cálculo de la altura máxima de construcción no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, instalaciones de ventilación, casetas de ascensores, tanques de agua, elementos mecánicos relacionados con el funcionamiento del edificio y elementos de recreación en las terrazas superiores. El cálculo de altura máxima permitida se hará mediante la siguiente fórmula: A = V x C donde A = Altura máxima; V = derecho de vía correspondiente según lo establezca el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U. o la institución correspondiente; C = coeficiente de altura para cada zona establecido por el P.D.U. En aquellos casos en que la construcción de que se trate, amplíe el retiro frontal más allá del retiro obligatorio o establecido en el Reglamento de Vialidad y Transporte del P.D.U, para el cálculo de la altura mediante la fórmula indicada, a la variable V (derecho de vía) podrá sumársele el retiro adicional. En el caso de lotes esquineros, para calcular la altura máxima permitida, se tomará el menor derecho de vía.
CAPITULO II DISPOSICIONES GENERALES SOBRE INCENTIVOS
Artículo 40. GALERIAS INTERIORES. El propietario de un edificio que destine una galería interior de un mínimo de 5m de ancho para un uso público peatonal, será computada como área construida. Obtendrá por parte de la Municipalidad un Certificado de Uso de Suelo que acreditará un aumento del área máxima de la construcción en un 1.5. metros cuadrado par cada metro cuadrado de galería. También podrá computarse este beneficio en pórtico, plazas espacios abiertos de uso público. En los patios traseros o retiros posteriores la distancia podrá ser menor a la mínima, para ventilar piezas habitables, siempre y cuando la cobertura máxima de la zona se cumpla.
Artículo 41. PORTICOS. La utilización de pórticos o galerías exteriores integradas a las aceras para uso y disfrute del peatón permitirá aumentar el área de construcción en 2.5 m2, por cada metro cuadrado de pórtico, siempre que el pórtico tenga un mínimo de 3 metros de ancho libres. El incentivo se otorgará permitiendo mayor altura de la edificación.
Artículo 42. OCHAVAS. Las edificaciones en lotes esquineros que dejen un retiro mayor al exigido, para conformar espacios urbanos esquineros más amplios y así aumentar la concavidad en las esquinas, podrán obtener como incentivo la posibilidad de aumentar la altura de la edificación. Para lo anterior se aplicará lo expuesto en artículo 39, en sus dos últimos párrafos.
TITULO V USO DEL SUELO DEL CANTON DE SAN JOSE
CAPITULO I CLASIFICACION FUNCIONAL DE LOS USOS DEL SUELO DEL CANTON DE SAN JOSE
Artículo 43. De conformidad con el análisis del suelo urbanizado y urbanizable de la ciudad de San José, se determinaron nueve usos predominantes del suelo:
a) RESIDENCIAL. b) COMERCIO Y SERVICIOS. c) TERMINALES DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTOS. d) SERVICIOS INSTITUCIONALES Y COMUNALES. e) AREAS VERDES, ESPACIOS PUBLICOS, COMUNALES Y ESPACIOS NO CONSTRUIDOS. f) MIXTO. g) CEMENTERIOS. h) INDUSTRIAL. i) VIALIDAD.
Artículo 44. DEFINICION DE USOS DEL SUELO
a) RESIDENCIAL. Terreno destinado predominantemente al uso de vivienda.
b) COMERCIO Y SERVICIOS. Incluye servicios a las empresas y personas, tales como servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales (legales, médicos, de ingeniería, arquitectura, económico ‑ contables y de consultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía, sastrería, seguros, lavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida, hoteles y comercio en general, servicios turísticos, servicios recreativos y diversión, servicios clínicos y hospitalarios, actividades religiosas y de culto. Servicios técnicos, servicios de refraccionamiento, servicios administrativos, servicios informáticos, servicios de enseñanza. Servicios personales (cuyo objeto de servicio es el ser humano) pueden ser dados por empresas o personas físicas.
c) TERMINALES DE TRANSPORTE Y ESTACIONAMIENTOS. Incluye Estacionamientos públicos y privados, y terminales de transporte público. Este uso del suelo se entiende como un servicio especializado, que será complementado por actividades comerciales y de servicios mencionadas en el inciso b de este mismo artículo.
d) SERVICIOS INSTITUCIONALES Y COMUNALES. Actividades de educación formal (escuelas, colegios, universidades) y no formal (bibliotecas, museos); actividades sanitarias (clínicas, hospitales); servicios de protección y afines (policía, bomberos, Cruz Roja, tribunales), servicios gubernamentales y similares (Correos, registro, oficinas de Impuestos, etc) servicios públicos de concesión privada, servicios financieros.
e) AREAS VERDES, AREAS DE PROTECCION, ESPACIOS PUBLICOS Y ESPÁCIOS NO CONSTRUIDOS. Incluye parques, plazas, plazoletas, aceras, vías peatonales, instalaciones deportivas y recreativas; áreas de protección (de ríos, acuíferos, áreas forestales).
f) USO MIXTO. Mezcla de funciones: residencial - comercial, comercial – industrial.
g) CEMENTERIOS. Areas de enterramiento en varias modalidades, servicios funerarios, e instalaciones complementarias, servicios fúnebres, servicios complementarios.
h) USO INDUSTRIAL. Instalaciones industriales, talleres de mantenimiento y reparación, grandes bodegas de almacenamiento o distribución, almacenes fiscales, talleres mecánicos, venta de maquinaria y equipo pesado.
i) VIALIDAD: Vías de comunicación para transporte público y privado, ferrovías y vías de circulación peatonal, con sus instalaciones conexas.
CAPITULO II DE LA ORGANIZACION DEL SUELO DEL CANTON DE SAN JOSE
Artículo 46. Para lograr la adecuada planificación del Cantón así como la participación de los habitantes, la Municipalidad tomará en cuenta la organización y delimitación de los Barrios o sectores residenciales a fin de formular planes locales, distritales y proyectos específicos.
TITULO VI ZONA RESIDENCIAL
CAPITULO I ASPECTOS GENERALES DE LAS ZONAS RESIDENCIALES
Artículo 47. PROPOSITO. Es la zona necesaria para albergar a la población existente y futura, permitiendo su ordenada expansión. La zona residencial se divide, con fundamento en la densidad neta o inmobiliaria, que es la relación entre el número de viviendas y el área destinada a este uso con sus respectivos patios y servicios conexos, en ZONA RESIDENCIAL. ALTA DENSIDAD, ZONA RESIDENCIAL MEDIA‑ALTA DENSIDAD, ZONA RESIDENCIAL MEDIA‑MEDIA DENSIDAD, ZONA RESIDENCIAL MEDIA‑BAJA DENSIDAD y ZONA RESIDENCIAL BAJA DENSIDAD. (Propiedad horizontal). Para los proyectos de residencia en condominio vertical o mixto, de interés social o no, así como públicos o privados podrá variar la densidad en virtud del artículo 8 y además conforme a la Ley de Condominios o Propiedad Horizontal # 367 y Reformas y Decretos. Su ubicación se detalla en el Mapa de Uso de Suelo Propuesto. La densidad será establecida por el diseño. El lote mínimo y la cantidad de viviendas por hectárea podrán ser mayores, siempre y cuando cumplan con el requisito de cobertura de la zona. En proyectos declarados de Renovación Urbana se podrán variar los requisitos según el diseño de la propuesta, siempre y cuando cumplan el artículo 8 de este reglamento.
Artículo 48. USOS CONFORMES. El uso permitido, es el residencial, más los complementarios indicados en la lista del anexo 2 de este reglamento.
Artículo 49. USOS NO PERMITIDOS En las zonas definidas como residenciales, únicamente se aceptarán estos usos y los definidos en este reglamento como usos complementarios, quedando excluidos todos los demás. (Ver anexo #2 de este reglamento).
Artículo 50. USOS NO CONFORMES. Únicamente se permitirán aquellos que se encontraban funcionando y debidamente establecidos al cobrar vigencia el presente reglamento, con las limitaciones, definidas en el presente Reglamento de Zonificación del Uso del Suelo.
Artículo 51. USOS COMPLEMENTARIOS en zonas residenciales. Como usos complementarios dentro de las zonas residenciales únicamente se permitirán los que se indican la lista del anexo #2. No podrá haber más de un local para el uso complementario por propiedad. Los lotes que para tal fin sean destinados, deben ubicarse sobre las vías principales del barrio o urbanización y ser preferiblemente esquineros, con el fin de formar un centro integral de barrio. En este caso se entiende por vías principales a aquellas que tienen el mayor derecho de vía y/o que son rutas del transporte público. Se entienden estos servicios como pequeños, no molestos y que atienden principalmente las necesidades cotidianas de la población del propio barrio, ciudadela o urbanización. El tipo y cantidad de estos servicios será definido por la Municipalidad mediante un estudio previo presentado por el propietario interesado en base a los criterios antes mencionados. Se entiende que los usos aquí indicados complementan las actividades comerciales y de servicios que se ubican en los centros de barrio o los lotes destinados para uso comercial en las urbanizaciones.
Artículo 52. Para la renovación, o trámite de Patentes para estos locales se seguirá lo indicado en los artículos 79, 80, 81, 82, 83, del Código Municipal.
Artículo 53. Cuando la actividad comercial no sea la principal, sino que sea complemento de la residencial, únicamente se otorgará la respectiva patente si se asegura la total independencia funcional y espacial entre ambas actividades, lo cual debe verificar el Ministerio de Salud antes de que la Municipalidad otorgue la respectiva Patente. La patente consignará el tamaño del local, el tipo de servicio y el número de empleados.
Artículo 54. En lo relativo a nuevas urbanizaciones se aplicarán las disposiciones que se encuentren vigentes en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, relativa a los servicios comunales y particulares.
Artículo 55. AREA DE ESTACIONAMIENTOS. Para proyectos residenciales, bajo el concepto de condominio o de urbanización, será el área que las Leyes y Reglamentos vigentes determinen para cada caso.
TITULO VICAPITULO II ZONA RESIDENCIAL ALTA DENSIDAD (ZRAD)
Artículo 56. PROPOSITO. Es la parte del suelo urbanizado o urbanizable del Cantón, donde se persigue el uso más intenso del suelo. Está ubicada como se señala en los Mapas de Uso de Suelo y Densidades Residenciales. El objetivo es lograr un estándar de densidad neta de 150 viviendas por hectárea, mediante la construcción de conjuntos residenciales multifamiliares principalmente. No obstante el cálculo de la densidad máxima estará sujeto a la capacidad de la infraestructura básica existente en la zona o previa negociación con la Municipalidad para cumplir o adecuar. Para esto se debe presentar un análisis de la infraestructura básica para determinar si la misma puede satisfacer las necesidades o los criterios de aumento de densidades.
Artículo 57. REQUISITOS DE LOS LOTES
1) SUPERFICIE MÍNIMA 70 metros cuadrados 2) FRENTE MÍNIMO. 6 metros. 3) ALTURA MÁXIMA Coeficiente C = 1.25 4) COBERTURA MAXIMA. 60% 5) RETIROS: Como se definen en el Reglamento a la Ley de Construcciones
a) Frontal : De acuerdo con el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad del P.D.U.
USOS COMPLEMENTARIOS: ver lista del anexo #2
CAPITULO III ZONA RESIDENCIAL MEDIA ‑ ALTA DENSIDAD ( ZRMAD )
Artículo 58. PROPOSITOS. En esta porción residencial del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, se persigue un uso del suelo menos intenso que en la categoría anterior, con 120 viviendas por hectárea.
Artículo 59. REQUISITOS DE LOS LOTES
1) SUPERFICIE MINIMA. 85 metros cuadrados 2) FRENTE MINIMO. 7 metros 3) ALTURA MAXIMA Coeficiente C = 1.25 4) COBERTURA MAXIMA. 65% 5) RETIROS Igual que en el artículo 57 6) Usos complementarios Ver lista del anexo #2.
CAPITULO IV ZONA RESIDENCIAL MEDIA‑MEDIA DENSIDAD ( ZRMMD )
Artículo 60. PROPOSITOS. Es aquella porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, en la que se persigue una intensidad media en el uso del suelo, con 100 viviendas por hectárea. Se ubican conforme lo señala el mapa de Uso de Suelo.
Artículo 61. REQUISITOS DE LOS LOTES
1) SUPERFICIE MINIMA. 100 metros cuadrados 2) FRENTE MINIMO 8 metros 3) ALTURA MAXIMA Coeficiente C = 1.00 4) COBERTURA MAXIMA. 70% 5) RETIROS Igual que en el artículo 57 6) USOS COMPLEMENTARIOS Ver lista del anexo #2.
CAPITULO V ZONA RESIDENCIAL MEDIA‑BAJA DENSIDAD ( ZRMBD )
Artículo 62. PROPOSITOS. En esta porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, se persigue una densidad media baja, con 80 viviendas por hectárea como máximo. Se ubican en los sectores delimitados en los Mapas de Densidades Residenciales y el Uso del Suelo.
Artículo 63. REQUISITOS DE LOS LOTES
1) SUPERFICIE MINIMA. 125 metros cuadrados 2) FRENTE MINIMO 8 metros 3) ALTURA MAXIMA Coeficiente C = 1.00 4) COBERTURA MAXIMA. 75% 5) RETIROS Igual que en el artículo 57 6) USOS COMPLEMENTARIOS Ver lista del anexo #2
CAPITULO VI ZONA RESIDENCIAL BAJA DENSIDAD ( ZRBD )
Artículo 64. PROPOSITOS. Es la porción del suelo urbanizado y urbanizable del Cantón, que se caracteriza por tener la más baja densidad del uso del suelo, con 50 viviendas por hectárea, como máximo. Se ubica en los sectores delimitados en los Mapas de Densidades Residenciales y de Uso de Suelo del Cantón.
Artículo 65. REQUISITOS DE LOS LOTES
1) SUPERFICIE MINIMA. 200 metros cuadrados 2) FRENTE MINIMO 10 metros 3) ALTURA MAXIMA Coeficiente C = 1.00 4) COBERTURA MAXIMA. 75% 5) RETIROS igual que en el artículo 57 6) USOS COMPLEMENTARIOS Ver lista del anexo #2
Artículo 66. El diseño de infraestructura básica ya sea para una nueva urbanización o por renovación urbana, debe calcularse en función de la máxima densidad de la zona correspondiente. El equipamiento urbano se regirá por lo establecido en el Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones.
Artículo 67. Los requisitos que se exigen a las viviendas ubicadas en zonas que permitan el uso mixto no residenciales serán los indicados en los artículos que se refieren al uso No Residencial; salvo en la densidad que será de media baja. En conjuntos habitacionales o edificios se aplicará el artículo 8 de este reglamento.
Artículo 68. En proyectos residenciales de Interés, la normativa será la vigente en lo referente a vivienda progresiva y podrá aplicarse el artículo 8 de este reglamento.
TITULO VII. ZONA DE COMERCIO Y SERVICIOS.
CAPITULO I GENERALIDADES Y CLASIFICACION DE LOS CENTROS Y CORREDORES DE COMERCIO Y SERVICIOS
Artículo 69. Delimitación y rangos de acción. Las zonas de comercio y servicios se conciben en el P.D.U. como conjuntos urbanos, que funcionan en forma integral y de manera jerarquizada, en centros y corredores urbanos de diferentes clases. Estos conjuntos serán de diferente rango: de Barrio, Local, Regional, Nacional, así como la magnitud y connotación del servicio que se brinde. (En lo referente a Centro Antiguo y Actual sus límites se pueden consultar en el Reglamento de Vialidad, artículos 28).
Artículo 70. USOS PERMITIDOS Y ESTACIONAMIENTOS. Los usos permitidos en cada uno de los centros y corredores de Comercio y Servicios serán regulados por exclusión, con base en la lista del anexo 1. Los estacionamientos se regirán por lo establecido en el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte del P.D.U.
Artículo 71. USOS MIXTOS. En algunas áreas indicadas como de uso mixto también se permiten actividades comerciales y de servicios considerados compatibles, tal como se detalla en el título X de este Reglamento.
Artículo 72. JERARQUIZACION. De LOS CENTROS Y SUBCENTROS URBANOS. Se pretende crear o consolidar centros urbanos de servicios y comercio interrelacionados con los demás componentes urbanos (vivienda, industria y recreación). Para ello, el P.D.U., propone la ubicación de estos centros dentro del territorio del cantón, jerarquizados por el tipo de servicios y su radio de acción. Se distinguen por su forma y el tipo de servicios, tres clases de centros: centros urbanos compactos, corredores urbanos (de forma lineal) y centros especializados. A su vez, desde el punto de vista de sus alcances o cobertura, se establecen las siguientes categorías: Centro Urbano Nacional, Centro Urbano Regional, Subcentro Urbano Regional, Centro Urbano Local, Subcentro Urbano Local y Centro Urbano de Barrio. Por su rango estos centros, subcentros y corredores se definen de la siguiente manera:
1) CENTRO NACIONAL. (C.S.C.N) Es el área urbana donde se agrupan actividades de gobierno, comerciales, servicios privados y públicos y cuyo radio de acción es todo el territorio nacional.
2) CENTRO URBANO REGIONAL. (C.S.C.R.) Es el área urbana con actividades comerciales y servicios privados, gubernamentales y públicos cuya área de servicio abarca por lo menos la Región Metropolitana.
3) SUBCENTRO URBANO REGIONAL (C.S.S.C.R.) Area urbana con actividades de comercio, servicios privados y públicos, que sirven a uno o más cantones de una región.
1) CENTRO URBANO LOCAL. (C.S.C.L) Area urbana con actividades comerciales y de servicios privados y públicos para uno o varios distritos de un cantón.
4) SUBCENTRO URBANO LOCAL (C.S.S.C.L.) Area Urbana que reúne actividades comerciales y servicios privados y públicos para un distrito o varios barrios de un distrito.
5) CENTRO URBANO DE BARRIO (C.S.C.B). Area urbana local con actividades comerciales y servicios públicos y privados que sirve a las unidades residenciales menores, que podrían ser barrios, ciudadelas y urbanizaciones. La jerarquización de los centros urbanos descritos se refiere a todos los centros de G.A.M.; no obstante, como no se contemplan en el P.D.U., en lo sucesivo no se mencionan los subcentros regionales. Es entendido que en esta clasificación, los centros de mayor jerarquía normalmente incluyen las funciones de los de inferior rango.
Artículo 73. Jerarquización. Corredores de Comercio y Servicios.
CORREDOR URBANO NACIONAL (C.N.C.S.) Area urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de servicios y comercio, cuya área de servicio es de nivel nacional.
CORREDOR URBANO LOCAL (C.L.C.S.) Area urbana local desarrollada en forma lineal, con actividades comerciales y de servicios públicos y privados, cuya área de servicio abarca uno o varios distritos del cantón.
CAPITULO II COMERCIO Y SERVICIOS CENTRO NACIONAL (C.S.C.N)
Artículo 74. PROPOSITOS Y DELIMITACION ESPACIAL. El comercio y los servicios de rango nacional se ubican tal y como aparece delimitado en el Mapa de Zonificación del Uso del Suelo. El propósito es consolidar esta área como el principal centro de comercio y servicios del país. Para ello se propone un programa de renovación, de reestructuración del tránsito, el incremento de su dotación de áreas y espacios abiertos, el mejoramiento de la infraestructura, la conservación y restauración del patrimonio histórico. Dentro del CENTRO NACIONAL se encuentran las Zonas de Control Especial, cuyos requisitos deben de ser respetados. (Ver Título XIII de este Reglamento).
Artículo 75. USOS CONFORMES. Actividades comerciales y de servicios
Artículo 76. USOS NO PERMITIDOS. De la lista del anexo 1 los contemplados del 1 al 11 y del 13 al 15.
Artículo 77. USOS CONDICIONALES. De la lista del anexo 1, los numerales 16, 17, 18, 20, 21 y 23. En caso de vivienda los requisitos serán igual a los indicados (artículo 78). Salvo la densidad la cual será alta (artículo 56). En la zona delimitada por avenidas 16 y 18, calles 10 y 2 se permite los numerales 7 y 9 de la lista del anexo 1. En la zona a lo largo de la calle 12 y entre avenidas 3 y 7 se permite el numeral 8 de la lista del anexo 1.
Artículo 78. REQUISITOS.
1) SUPERFICIE MINIMA DEL LOTE: 330 m2 2) FRENTE MINIMO. 15m . 3) ALTURA MAXIMA. Coeficiente C = 1.5 4) ALTURA FRENTE A PARQUES Y ESPACIOS PUBLICOS Ver artículo 152 de este Reglamento. 5) RETIROS
a) Frontal. De acuerdo con el Reglamento de Espacios Públicos, Vialidad y Transporte, salvo en el Centro Actual, donde no se exige. En el Centro Actual la línea de construcción se sitúa a 7.00m del eje central de la calzada.
b) Posterior. Mínimo 3 m; si la edificación pasa de dos pisos, se aumentará el retiro un metro por piso. No se exige, cuando la cobertura es igual al 100%.
c) Lateral. Si la edificación tiene ventanas en la pared paralela de la respectiva colindancia, será de 1,5 m para edificios de un piso y de 3m para los de dos pisos; por cada piso adicional deberá agregarse un metro de retiro lateral. De no existir ventanas, no se exige. |